24La controversia se centra en determinar si unos bienes muebles integrados en una explotación hotelera quedaron transmitidos al adjudicatario del inmueble por el solo hecho de existir un pacto expreso de extensión de la hipoteca a los bienes de la LH art.111, o si era además necesario que su inclusión resultara efectivamente reflejada y consumada en la ejecución. La respuesta condicionaba la viabilidad de la acción reivindicatoria ejercitada por quien afirmaba haber adquirido después esos muebles mediante dación en pago.
La propietaria de un complejo hotelero y la explotadora habían suscrito un arrendamiento de industria que incluía determinados bienes muebles inventariados. Posteriormente, el inmueble fue ejecutado hipotecariamente y adjudicado a un tercero, que más tarde arrendó el edificio a la misma explotadora, haciendo constar en el nuevo contrato que los bienes muebles y enseres existentes no eran de su propiedad. Años después, la arrendadora inicial cedió esos muebles a otra sociedad en dación en pago, y esta ejercitó acción reivindicatoria frente a la poseedora.
La sentencia parte del régimen de la extensión objetiva de la hipoteca. La hipoteca alcanza ordinariamente los bienes y conceptos comprendidos en la LH art.109 y 110, mientras que los objetos muebles colocados permanentemente en la finca para su adorno, comodidad, explotación o servicio de una industria quedan fuera, salvo pacto expreso, excepto cuando no puedan separarse sin quebranto o deterioro (LH art.109, 110 y 111). Por ello, cuando la escritura hipotecaria incorpora de forma expresa los bienes del art.111 LH, esos muebles quedan, en principio, afectados a la garantía.
En el caso enjuiciado, la escritura de constitución hipotecaria contenía una cláusula que extendía la hipoteca no solo a los bienes de los art.109 y 110 LH, sino también, «por pacto expreso», a los enumerados en el art.111 LH. A partir de esa estipulación, el TS admite que los bienes muebles de la explotación que reunieran los requisitos legales podían considerarse hipotecados y, por tanto, susceptibles de quedar comprendidos en la ejecución hipotecaria (LH art.111).
Ahora bien, la cuestión decisiva no era ya la afectación hipotecaria inicial, sino si esa afección se tradujo efectivamente en la transmisión de los muebles al adjudicatario. Sobre este punto, el TS niega que el solo pacto de extensión permita presumir, sin más, que los bienes fueron realizados y adjudicados. Destaca que, en la documentación de la ejecución, y en particular en el decreto de adjudicación, no aparecía referencia alguna a los bienes muebles, ni constaba actuación procesal alguna dirigida a precisar su inclusión, aclarar el alcance de la subasta o rectificar el decreto.
Ese dato documental se refuerza con un elemento posterior que la sentencia considera concluyente: en el contrato suscrito entre la adjudicataria del inmueble y la arrendataria se hizo constar expresamente que los bienes muebles y enseres existentes en el edificio no eran propiedad de la nueva arrendadora ni objeto del nuevo contrato. Para la Sala, esa manifestación impide entender consumada la transmisión de tales bienes en la ejecución, pues revela que la propia adjudicataria no se atribuía su dominio.
Desde esa premisa, la sentencia fija un criterio de no consumación traslativa: aunque los bienes del art.111 LH hayan quedado inicialmente comprendidos en la hipoteca por pacto expreso, si en la ejecución no consta su tratamiento efectivo y la adjudicataria reconoce ulteriormente que no son de su propiedad, debe concluirse que la transmisión de esos muebles no llegó a consumarse. Ello puede obedecer a que no fueran objeto real de subasta o a que, aun siéndolo, la adjudicataria no los asumiera; en cualquiera de las dos hipótesis, la titularidad dominical no se altera.
Con esa base, el Tribunal considera subsistente la propiedad de la anterior titular sobre los bienes muebles y, acreditado un título posterior de transmisión a favor de la demandante, mantiene la procedencia de la acción reivindicatoria frente a quien los poseía sin título. El criterio que fija la resolución no niega la validez del pacto expreso de extensión de la hipoteca a los bienes del art.111 LH, sino que delimita su alcance: la inclusión convencional en la garantía no equivale por sí sola a la efectiva adjudicación de los muebles si la ejecución no exterioriza esa realización y los actos posteriores contradicen la adquisición por el adjudicatario.TS 23-4-26, EDJ 571172
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