Comisión de subrogación y prestación efectiva de servicios

Actualidad Contratos Mercantiles. Octubre 2025
Comisión de subrogación y prestación efectiva de servicios
La cláusula de comisión de subrogación es abusiva, ya que el banco no demostró la efectiva prestación de servicios específicos vinculados a dicha comisión, como exige la normativa para comisiones distintas de la originaria comisión de apertura. MCM nº 8808
26
Unos consumidores compraron una vivienda subrogándose en un préstamo hipotecario. En la escritura se pactó, entre otras cláusulas de gastos, el abono de una comisión de subrogación o apertura del 0,35% sobre el límite concedido.
Posteriormente, impugnaron las cláusulas de gastos por abusivas por falta de información y justificación sobre los servicios retribuidos por tales comisiones y el JPI estimó íntegramente la demanda declarando la nulidad de las diversas cláusulas relativas a comisiones y gastos, condenando al banco al pago de las cantidades correspondientes más intereses y costas.
El banco interpuso recurso de apelación centrado esencialmente en la declaración de nulidad de la cláusula de la comisión de apertura, así como en la imposición de las costas procesales.
El banco alegó que la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS 23-1-19, EDJ 501276) reconoce la validez de la cláusula de comisión de apertura al considerarla un elemento esencial del contrato, compuesto por servicios inherentes a la concesión del préstamo conforme a la normativa, sin que sea necesario acreditar la efectiva prestación de servicios específicos para justificarla.
La AP, tras analizar la cuestión, distingue entre la comisión de apertura y aquellas comisiones vinculadas a subrogaciones, novaciones y otros conceptos distintos de la mera concesión inicial del préstamo. Así, la singularidad normativa de la comisión de apertura reside en que los servicios a los que responde están predeterminados por la norma, y la necesidad de los mismos se presume, por lo que no es exigible prueba concreta de su prestación.
Sin embargo, para el resto de comisiones (como las de subrogación y novación), las entidades deben acreditar la efectiva realización de esos servicios concretos, lo que no fue demostrado en el presente caso. No puede predicarse una equivalencia automática entre comisión de apertura y otras comisiones cuando estas responden a situaciones de cambio de deudor o modificación de condiciones, en las que la relación contractual preexistía y los servicios inherentes a la concesión ya se habían prestado.
Respecto a las costas de la primera instancia, se mantiene la condena en costas a la entidad, ya que la estimación parcial de la demanda con anulación de varias cláusulas impugnadas, en aplicación de la doctrina del TJUE, justifica la imposición de costas a la entidad financieraAP Navarra 1-10-25, EDJ 716272