Terraza común de uso privativo: daños por agua en el piso inferior

1 julio 2026

Actualidad Inmobiliaria. Julio 2026

Terraza común de uso privativo: daños por agua en el piso inferior

La responsabilidad por daños por filtración de agua desde un elemento común con uso privativo recae objetivamente en la comunidad de propietarios, sin que sea necesaria la concurrencia de culpa o negligencia.

MI nº 7284 MPH nº 455

16La cuestión es conocer si debe responder civilmente la propietaria de la vivienda y la aseguradora comunitaria de manera solidaria por los daños causados por la filtración de agua debido al mantenimiento deficiente y a la obstrucción en un elemento común, y qué marco de responsabilidad civil es aplicable a cada parte.

Una compañía aseguradora demandó a una persona propietaria de una vivienda y a una entidad aseguradora comunitaria por daños ocasionados en una vivienda asegurada debido a una filtración de agua originada por obstrucción en un sumidero de una terraza de uso privativo, parte de un elemento común del edificio.

La Sala considera que la propietaria del inmueble que no habita en él no es responsable civilmente por la filtración, bajo el criterio del CC art.1910; sin embargo, la comunidad de propietarios, representada por la aseguradora comunitaria, es responsable objetivamente por el daño derivado de la propiedad y el mantenimiento del elemento común, confirmando que la responsabilidad es objetiva y que la aseguradora debe indemnizar los daños en la vivienda asegurada.

La responsabilidad civil derivada del CC art.1910 está limitada a los habitantes de la vivienda, excluyendo al propietario no residente; mientras que la responsabilidad objetiva por riesgo aplica a la comunidad de propietarios por ser titular de un elemento común. Además, en contratos de adhesión, en caso de duda, la interpretación debe favorecer al asegurado conforme a la jurisprudencia establecida, y la falta de diligencia en el mantenimiento del elemento común excluye la posibilidad de eximir responsabilidad de la aseguradora comunitaria.AP Navarra 8-5-26, EDJ 603644

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