Arrendamiento de local de hostelería: límites a la reducción judicial de la renta durante la pandemia

Actualidad Inmobiliaria. Junio 2026

Arrendamiento de local de hostelería: límites a la reducción judicial de la renta durante la pandemia
El tribunal destaca la exclusión práctica de la aplicación judicial amplia y directa de la doctrina rebus sic stantibus en contratos de arrendamiento de locales afectados por la pandemia cuando existe un régimen legal específico que prevé mecanismos de moratoria y negociación, enfatizando que la doctrina es residual y subordinada a normas legales específicas aprobadas para situaciones de emergencia.

MI nº 10044
MARRI nº 1060

La discusión se centra en dilucidar si la arrendataria puede obtener judicialmente la reducción de la renta del arrendamiento de un local de negocio por alteración imprevisible de las circunstancias (doctrina rebus sic stantibus) cuando existen normas específicas de medidas urgentes dictadas durante la pandemia de covid-19 que regulan esa materia.
Una persona física arrendataria de un local comercial destinado a bar-restaurante solicitó judicialmente la reducción de la renta pactada debido a la alteración sobrevenida de las circunstancias como consecuencia de la pandemia de covid-19, mientras que la mercantil arrendadora denegó esta petición basándose en la normativa de medidas urgentes aprobada por el legislador.
El Tribunal Supremo concluye que no procede aplicar la doctrina rebus sic stantibus para imponer una reducción judicial de la renta distinta a las medidas previstas por la normativa de emergencia, confirmando así la doctrina vigente y rechazando la solicitud del arrendatario.
La sentencia se apoya en que la regulación específica contenida en el RDL 15/2020 y en el RDL 35/2020, que proveen un régimen especial excepcional para negociar moratorias o aplazamientos en el pago de la renta, cuyo ámbito no puede complementarse con la doctrina de la rebus sic stantibus salvo justificación excepcional, que en este caso no se acreditó; por tanto, la normativa de emergencia regula de forma prioritaria y suficiente el restablecimiento del equilibrio contractual derivado de la pandemia.TS 4-5-26, EDJ 578908