Renuncia unilateral e irrevocable a la recarga de la hipoteca del hipotecante no deudor

Actualidad Inmobiliaria. Abril 2026

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Se plantea si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad la renuncia unilateral e irrevocable realizada por el hipotecante no deudor a la facultad de recarga de una hipoteca de primer rango en beneficio exclusivo del acreedor hipotecario de segundo rango, sin el consentimiento del titular de la hipoteca de primer rango.

Una mercantil, propietaria de una finca gravada con una hipoteca de primer rango a favor de una entidad financiera, renunció irrevocablemente a la facultad de recarga de dicha hipoteca en beneficio exclusivo de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, titular de una hipoteca de segundo rango, con el fin de facilitar la garantía de una deuda tributaria de otra sociedad.

Para la DGSJFP, la renuncia unilateral e irrevocable a la recarga de la hipoteca puede inscribirse en el Registro de la Propiedad sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario de primer rango, porque afecta a la estructura del derecho real y no altera el rango ni perjudica al acreedor de primer rango.

La renuncia voluntaria a derechos reconocidos por la ley está permitida siempre que no perjudique a terceros ni contravenga el orden público (CC art.6.2). En la interpretación de la L 41/2007 y la L 2/1994 se reconoce la figura de la recarga hipotecaria como un beneficio exclusivo del deudor, cuya renuncia no requiere consentimiento del acreedor hipotecario. Además, es necesario que el Registro refleje las limitaciones que afectan a la estructura y al ejercicio del derecho real (LH art.9.c y RH art.51.6).

DGSJFP Resol 24-11-25EDD 2025/848465