Régimen de las diferentes categorías de suelo. Galicia

15 noviembre 2016

Se establece el régimen de las diferentes categorías de suelo en Galicia, teniendo en cuenta la regulación contenida en la LGSA y en el presente Reglamento.

Suelo urbano

Los planes generales y los planes básicos deben clasificar como suelo urbano los terrenos que estén integrados en la malla urbana existente y reúnan alguno de los requisitos previstos en LSGA art.15 a 17, con las siguientes particularidades no previstas en LSGA:
a) En relación con el acceso rodado público se establece que en el supuesto de redes pertenecientes a las comunidades de personas usuarias, debe acreditarse que las mismas reúnan los requisitos necesarios y que resultan suficientes para poder prestar los servicios correspondientes, mediante certificación del órgano que ostente la competencia sectorial en materia de aguas.
b) Respecto a que cuando carezcan de los servicios públicos previstos en LSGA art.16.1.a) pero estén comprendidos en áreas ocupadas por la edificación al menos en las 2/3 partes de los espacios aptos para ella, hay que entender incluidos en la malla urbana los terrenos que dispongan de una urbanización básica constituida por unas vías de acceso y comunicación y unas redes de servicios de las que puedan servirse los terrenos y que estos, por su situación, no estén desligados del entramado urbanístico ya existente. También adquieren la condición de suelo urbano los sectores o ámbitos que sean urbanizados en ejecución del planeamiento, desde el momento de la terminación y recepción de las obras, conforme a lo establecido en este reglamento.
Los planes generales diferencian en el suelo urbano las siguientes categorías:
a. Suelo urbano consolidado (LSGA art.17.a).
b. Suelo urbano no consolidado (LSGA art.17.b).1) que se integra por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, por los terrenos que reúnan las siguientes condiciones:
• Terrenos que precisen procesos de urbanización: incluye los que supone crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación urbanística.
• Terrenos en que sean necesarios procesos de reforma interior o renovación urbana cuando afecten, tanto a edificios como a remate de manzanas, así como al reajuste de viarios existentes.
• Terrenos en los que se desarrollen actuaciones de dotación, incluyendo aquéllos en los que sea necesario incrementar las dotaciones públicas para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística, sin requerir la reforma o renovación de la urbanización.
El aumento de edificabilidad previsto en LSGA art.17.b.3 o el cambio de uso debe entenderse sin perjuicio de lo previsto para los planes especiales, según LSGA art.17.2, por cuanto estos pueden afectar a cualquier clase de suelo e incluso delimitar áreas de reparto en suelo urbano consolidado.
Respecto a los solares previstos en LSGA art.18.1 hay que tener en cuenta que la urbanización de los mismos debe alcanzar no sólo a las obras que afecten al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir, sino a todas las infraestructuras necesarias para que se puedan prestar los servicios públicos necesarios, hasta el punto del enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.
Los servicios urbanos existentes deben estar dimensionados por lo dispuesto por la legislación sectorial, sin que quepa imputar a los propietarios del suelo deberes de desarrollo o redimensionamiento de los servicios que, sectorialmente, correspondan a las entidades titulares de la infraestructuras o gestoras de los servicios.

Suelo urbanizable

Está constituido por los terrenos que el planeamiento estime necesarios y adecuados para permitir el crecimiento de la población y de la actividad económica o para completar su estructura urbanística. Se rige por lo dispuesto en LSGA art.27 y 28.

Suelo rústico

Tienen esta condición los siguientes terrenos:
a) Los sometidos a algún régimen de especial protección incompatible con su transformación mediante la urbanización, de conformidad con la legislación sectorial de protección y policía del dominio público marítimo-terrestre, hidráulico o de infraestructuras, o con la legislación sectorial de protección de los valores agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos, ambientales, naturales o culturales.
No tienen esta condición los que, aún estando sometidos a alguna protección sectorial de las mencionadas, reúnan las condiciones establecidas en LSGA, para ser clasificados como suelo urbano o suelo de núcleo rural, sin perjuicio de que sobre ellos se apliquen las determinaciones correspondientes de dicha normativa sectorial de protección.
b) Los amenazados por riesgos naturales o tecnológicos, incompatibles con su urbanización, tales como inundación, erosión, hundimiento, incendio, contaminación o cualquiera otro tipo de catástrofes, o que perturben el medio ambiente o la seguridad y salud.
c) Los terrenos que el plan general o los instrumentos de ordenación del territorio no consideren adecuados para el desarrollo urbanístico, en consideración a los principios de utilización racional de los recursos naturales o de desarrollo sostenible.
El suelo rústico de protección ordinaria incluye los terrenos previstos como tales para este suelo en LSGA art.33.
En el suelo rústico de especial protección que incluye a los terrenos que resulten incompatibles con su transformación mediante la urbanización, así como aquellos cuya protección venga demandada por los valores agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos, ambientales, naturales o culturales que concurran en los mismos. Incluye las siguientes categorías:
• De protección agropecuaria: constituido por los terrenos que hayan sido objeto de concentración o reestructuración parcelaria con resolución firme y los terrenos de alta productividad agropecuaria que sean delimitados en el catálogo oficial correspondiente por el órgano que ostente la competencia sectorial en materia agrícola o ganadera. Se excluyen los terrenos que formen parte de procesos de concentración o reestructuración parcelaria que tengan naturaleza forestal.
• De protección forestal: montes vecinales en mano común y los terrenos de alta productividad forestal que sean delimitados en el catálogo oficial correspondiente por el órgano que ostente la competencia sectorial en materia forestal.
• De protección de las aguas: terrenos situados fuera de los núcleos rurales y del suelo urbano definidos como dominio público hidráulico en la respectiva legislación sectorial, sus zonas de policía y las zonas de flujo preferente
• De protección de costas: terrenos, situados fuera de los núcleos rurales y del suelo urbano que se encuentren dentro de la servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre establecida por la legislación sectorial estatal en materia de costas y los delimitados como áreas de protección costera en el Plan de ordenación del litoral.
• De protección de infraestructuras: terrenos rústicos destinados al emplazamiento de infraestructuras existentes o contenidas en estudios informativos aprobados, y sus zonas de afección establecidas por el normativa sectorial, tales como las comunicaciones y telecomunicaciones, las instalaciones para el abastecimiento, saneamiento y depuración del agua, las de gestión de residuos sólidos, las derivadas de la política energética o cualquier otra que justifique la necesidad de afectar a una parte del territorio, con arreglo a la previsión de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de ordenación del territorio.
• De protección de espacios naturales, constituido por los terrenos sometidos a algún régimen de protección por aplicación de la legislación de conservación de la naturaleza o de la legislación reguladora de los espacios naturales, la flora y la fauna.
• De protección paisajística: terrenos considerados como áreas de especial interés paisajístico de conformidad con la legislación de protección del paisaje de Galicia y como espacios de interés paisajístico en el Plan de ordenación del litoral.
• De protección patrimonial: terrenos protegidos por la legislación y demás normativa en materia de patrimonio cultural.
Los ayuntamientos que durante la elaboración de su planeamiento y como consecuencia del estudio detallado observen ámbitos que, pese a no contar con protección sectorial, contienen valores merecedores de especial protección podrán otorgarles tal categorización, previa justificación adecuada y conformidad expresa de la Administración que ostente la competencia sectorial.
Cuando un terreno pueda corresponder a varias categorías de las anteriores se aplican los distintos regímenes de forma complementaria en función de las diferentes protecciones que resulten de aplicación simultánea.
Los usos y actividades que se pueden realizar en suelo rústico son los siguientes:

Acciones sobre el suelo o subsuelo que impliquen movimientos de tierra (dragados, defensa de ríos y rectificación de cauces, abancalamientos, desmontes y rellenos)	- En ningún caso pueden alterar considerablemente la topografía natural del terreno - No pueden alterar en más de 3 m la rasante natural del terreno, excepto las actuaciones en terrenos con características especiales vinculados a la actividad que se desarrollen en ellos, como son los bancales en viñedo en zonas de pendiente muy elevada - Resolver la circulación de las aguas superficiales procedentes de la lluvia
Muros de contención y vallados de fincas
Actividades de ocio	Disfrute con fines de esparcimiento, práctica de deportes organizados y de ocio, senderismo y otros, en base a actividades blandas, sin instalaciones asociadas, fijas o desmontables, con escasa o nula incidencia en el medio físico en el que se desarrollan
Campamentos de turismo e instalaciones de playa y actividades de carácter deportivo, sociocultural, recreativo y de baño, de carácter público o privado, de uso individual o colectivo que se desarrollen al aire libre
Actividades científicas, escolares y divulgativas
Depósito de materiales, almacenamiento y parques de maquinaria y estacionamiento o exposición de vehículos al aire libre	Han de guardar relación directa con la explotación racional de los recursos naturales del suelo rústico; en otro caso deben tener un carácter temporal, en función del uso o actividad de que se trate y previa justificación. Excepcionalmente se pueden autorizar depósitos que no incluyan las anteriores condiciones, siempre que se mantenga el estado natural de los terrenos en, al menos, la mitad de la superficie de la parcela. Se prohibe la instalación de contenedores, caravanas o cualquier otro bien mueble que por su propia naturaleza denote un uso residencial
Construcciones e instalaciones destinadas al apoyo de la ganadería extensiva e intensiva, granjas, corrales domésticos y establecimientos en los que se alojen, mantengan o críen animales, e instalaciones apícola e instalaciones agrícolas en general	Han de reunir las características, dimensiones y configuración propias del medio rural gallego
Construcciones e instalaciones forestales destinadas a la gestión forestal y las de apoyo a la explotación forestal
Construcciones e instalaciones destinadas a establecimientos de acuicultura
Instalaciones vinculadas funcionalmente a las carreteras
Instalaciones e infraestructuras hidráulicas, de telecomunicaciones, producción y transporte de energía, gas, abastecimiento de agua, saneamiento y gestión y tratamiento de residuos, siempre que no impliquen la urbanización o transformación urbanística de los terrenos por los que discurren
Construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a la explotación agrícola o ganadera
Construcciones de naturaleza artesanal o de reducida dimensión que alberguen actividades complementarias de primera transformación, almacenamiento y envasado de productos del sector primario
Construcciones y rehabilitaciones destinadas al turismo potenciadoras del medio donde se ubiquen
Construcciones e instalaciones para equipamientos y dotaciones públicos o privados

Todos los demás usos están prohibidos.
En el suelo rústico de especial protección pueden realizarse los usos, actividades y construcciones anteriores siempre que sean permitidos por la legislación sectorial que sean compatibles con su régimen. Sin embargo en este caso se precisa siempre obtener la autorización (no precisa en el caso de obras menores, salvo exigencia expresa por norma sectorial) o informe favorable del órgano que ostente la competencia sectorial correspondiente con carácter previo a la obtención del título habilitante municipal o autorización autonómica en los casos en que sea preceptiva. El plazo para emitir el informe es de 2 meses, transcurrido el cual se entiende emitido con carácter favorable.
Por último, las edificaciones tradicionales existentes en cualquier categoría de suelo de núcleo o de suelo rústico pueden ser destinadas a usos residenciales, terciarios o productivos, a actividades turísticas o artesanales y a pequeños talleres y equipamientos. Previa obtención del título habilitante municipal de naturaleza urbanística, y sin necesidad de cumplir los parámetros urbanísticos de aplicación salvo el límite de altura, se ha de permitir su rehabilitación y reconstrucción y, por razones justificadas, su ampliación incluso en volumen independiente, sin superar el 50 % del volumen originario de la edificación tradicional. En el suelo rústico de especial protección es preciso obtener la autorización o el informe favorable del órgano que ostente la competencia sectorial correspondiente. En cualquier caso han de mantenerse las características esenciales del edificio, del lugar y de su tipología originaria.

Suelo de núcleo rural

Al igual que lo dispuesto en LSGA art.23, se acuerda que está constituido por las áreas del territorio que sirven de soporte a un asentamiento de población singularizado, identificable y diferenciado administrativamente en los censos y padrones oficiales que el planeamiento defina y delimite teniendo en cuenta el número de edificaciones, la densidad de viviendas, su grado de consolidación por la edificación y, en su caso, la tipología tradicional de su armazón y de las edificaciones existentes en el mismo.
Se justifica el grado de consolidación (en función de los parámetros que permiten su determinación) por la edificación según el tipo de suelo de núcleo de que se trate, tradicional o común, con los límites establecidos en el reglamento. Al mismo tiempo, la tipología tradicional de las edificaciones viene determinada por el cumplimiento de estas dos condiciones:
- que sean identificables en las fotografías aéreas del “vuelo americano” del año 1956;
- que tengan una estructura reconocible como tradicional de la arquitectura popular de Galicia.
El planeamiento debe delimitar los núcleos rurales de su ámbito de aplicación debiendo justificar la necesidad de crecimiento en el caso de inclusión de parcelas vacantes más allá del perímetro edificado. Asimismo el viario debe tener una traza orgánica, tradicional, adaptada a la topografía, no reticular o que indique un trazado actual (trazado que sólo se debe aceptar como prolongación o crecimiento lógico y coherente con el viario entramado tradicional del núcleo originario).
Cuando una agrupación poblacional sea reconocida como núcleo rural lleva implícita la asignación de posibilidades edificatorias y el planeamiento debe establecer su ordenación urbanística con la asignación pormenorizada y la regulación detallada de usos, tipologías y características de la edificación y rehabilitación.

Derechos y deberes de los propietarios

1) Referente a los derechos de los propietarios y sin perjuicio de lo establecido en LSGA art.18 a 22, en suelo urbano no consolidado y urbanizable se prevé que las obras de edificación y urbanización sólo pueden realizarse sobre terrenos que reúnan la condición de solar, excepto que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante aval que alcance el coste estimado de las obras. Además hay que tener en cuenta:
a) La autorización de la edificación no puede ser anterior a la aprobación definitiva de los instrumentos de equidistribución y urbanización.
b) La ejecución de la edificación no puede comenzar mientras no se inicie formalmente la ejecución de las obras de urbanización del polígono.
c) Se entiende incumplida la obligación de ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación en el caso de uso de la edificación antes de la recepción de las obras de urbanización por el ayuntamiento. En suelo de núcleo rural sujeto a actuaciones de carácter integral, las obras simultáneas de acometida, urbanización y edificación se recogen en un proyecto de urbanización.
Por otro lado los ayuntamientos pueden edificar en parcelas dotacionales públicas ubicadas en suelo urbano no consolidado, urbanizable y de núcleo rural sujeto a actuaciones de carácter integral, con carácter anterior a la aprobación definitiva de los proyectos de equidistribución o expropiación y urbanización, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
• Disponer sobre la parcela dotacional de un título de propiedad habilitante.
• Disponer el ámbito de la edificación de la ordenación detallada definitivamente aprobada.
• Estar previamente autorizado el proyecto de obras.
• En suelo urbano no consolidado y urbanizable las parcelas dotacionales han de tener la condición de solar antes de la finalización de las obras de edificación; en suelo de núcleo rural han de tener el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar y a edificar estos y, si procede, participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en régimen de justa distribución de beneficios y cargas.
Con relación a los deberes de los propietarios en suelo urbano consolidado el RSGA prevé la misma regulación que la prevista en LSGA art.20. En relación con los deberes en suelo urbano no consolidado se establece la regulación análoga a la prevista en LSGA art.20 y 21.1, pero con las siguientes particularidades.
a. La obligación de cesión obligatoria, gratuita y libre de cargas al ayuntamiento alcanza el 10% del aprovechamiento tipo del área de reparto y la Administración no tiene que contribuir a las cargas de urbanización correspondientes de esos terrenos, que deben ser asumidas por los propietarios.
b. El deber de realojo y retorno de los ocupantes legales de inmuebles ubicados en el área de actuación ha de ser garantizado en caso de desalojo del citado inmueble, siempre que constituya su residencia habitual.
c. En caso de suelo afectado por actuaciones de dotación el deber al ayuntamiento obligatoria, gratuitamente y sin cargas del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico que le corresponda se determina atendiendo sólo al incremento de edificabilidad media ponderada que, en su caso, resulte de la modificación del instrumento urbanístico, pudiendo cumplirse, en su caso, mediante la sustitución de la entrega de suelo por su valor en metálico, con la finalidad de costear la parte de financiación pública que pudiese estar prevista en la propia actuación, o integrarse en el patrimonio público del suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. Y, el deber de entrega del suelo para estas dotaciones se puede sustituir, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobliario dentro del mismo.
Se mantiene la regla de exención de cumplimiento de los deberes de cesión en los casos de imposibilidad técnica o económica si afectan a zonas con alto grado de degradación o por inexistencia de suelos disponibles en el entorno (LSGA art.21.3).
En relación con el aprovechamiento urbanístico se contiene una regulación análoga a LSGA art.22 con la única salvedad de que en el caso de actuaciones urbanísticas promovidas por administraciones públicas u otras entidades del sector público cuyo objeto principal sea la construcción de viviendas protegidas, de promoción pública, equipamientos públicos o la creación de suelo, el beneficiario de la cesión será la administración o entidad actuante, si la actuación urbanística promovida lo es por expropiación.
2) En el suelo de núcleo rural los derechos y deberes son los mismos que los previstos en LSGA art.24. Como novedad se establece que para edificar en este ámbito debe disponerse de acceso rodado de uso público y ejecutarse la conexión con las redes de servicio existentes en el mismo o en sus cercanías y, de no existir, han de resolverse por medios individuales con cargo al promotor de la edificación y con el compromiso de conexión; para ello el suelo de núcleo rural tiene la misma condición urbanística que el suelo urbano, sin perjuicio de lo previsto para las actuaciones integrales. En el caso de suelo de núcleo rural tradicional, el planeamiento ha de establecer la consolidación de alineaciones existentes que garanticen el mantenimiento y protección de la trama tradicional o de los muros que delimitan el viario, y esto suponga la imposibilidad de disponer de acceso rodado a alguna parcela, ésta puede ser edificada si cuenta con acceso por vía de uso público pavimentada.
Las actuaciones de carácter integral mantienen la regulación contenida en LSGA art.24.6; las condiciones de edificación para las nuevas edificaciones han de identificarse con las características propias del lugar, estando encaminadas a consolidar la trama rural existente y han de cumplir las condiciones previstas en LSGA art.27.4b) y 24.7.a).
El planeamiento urbanístico debe definir los usos y condiciones de edificación admisibles con supeditación a lo dispuesto en LSGA art.25 teniendo en cuenta que el uso característico de las edificaciones ha de ser el residencial, siendo complementarios los terciarios o productivos, actividades turísticas y artesanales, pequeños talleres, invernaderos y equipamientos, así como aquellos que guarden relación directa con los tradicionalmente ligados al asentamiento rural de que se trate o que den respuesta a las necesidades de la población residente en ellos.
Por último, las actuaciones incompatibles con los núcleos rurales son las previstas en LSGA art.26, pero no tienen esta consideración las inherentes a los procesos de mejora de la estructura territorial, de acuerdo con la normativa sectorial sobre mejora de la estructura territorial agraria de Galicia.
3) Tanto los deberes como la regulación del aprovechamiento urbanístico del suelo urbanizable se sujetan a la misma regulación que la prevista en LSGA art.29 y 30.
4) Los propietarios en suelo rústico tienen derecho a usar, disfrutar y disponer de ellos de acuerdo con su naturaleza y su destino rústico. Estos derechos comprenden la realización de los actos no constructivos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que los terrenos estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos idóneos y ordinarios y deben permitir la preservación, en todo caso, de las condiciones edafológicas y ecológicas, así como la prevención de riesgos de erosión y de incendio o para la seguridad o salud públicas. A estos efectos se incluye la prevención y defensa contra los incendios forestales.
En los terrenos categorizados como suelo rústico de especial protección las facultades anteriores se entienden con el alcance que sea compatible con el régimen de protección al que la legislación sectorial que resulte de aplicación sujete los terrenos.
Dentro de los deberes de los propietarios se incluye el solicitar títulos municipales habilitantes de naturaleza urbanística y, en su caso, la autorización autonómica para el ejercicio de los usos permitidos o autorizables. Asimismo el poder realizar o permitir realizar a la administración competente actuaciones de restauración ambiental y trabajos de defensa del suelo y de la vegetación necesarios para su conservación y para evitar riesgos de inundación, erosión, incendio, contaminación o cualquier otro riesgo de catástrofe o simple perturbación del ambiente así como de la seguridad y salud públicas (LSGA art.32.2 y 3). Estos trabajos pueden consistir en actuaciones dirigidas a reconducir la zona a su situación primitiva o a otros estados de equilibrio ecológico más valioso, consistentes en la restauración de la vegetación natural, talas selectivas, pastoreo controlado, limpieza, eliminación selectiva de vegetación, tratamiento de plagas y enfermedades, cierres de regeneración, remodelación de taludes siempre que estos se realicen para favorecer los procesos de mejora ecológica y paisajística, y de prevención de incendios forestales.

División del suelo urbano y urbanizable

La delimitación de los sectores de suelo urbano y urbanizable se ajusta a la regulación prevista en LSGA art.44, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
a) Los sectores han de delimitarse utilizando preferentemente los límites de los sistemas generales y los elementos naturales determinantes, de forma que se garantice una adecuada inserción del sector dentro de la estructura urbanística del plan general y resulte viable técnica y económicamente el cumplimiento de los estándares urbanísticos.
b) Siempre que sea posible han de incluirse parcelas completas para facilitar la ulterior gestión urbanística.
c) No se pueden delimitar sectores de suelo urbanizable en terrenos que presenten una pendiente media igual o superior al 50%.
d) No se pueden delimitar sectores de uso residencial que no sean contiguos al suelo urbano existente, o a suelos urbanizables residenciales en fase de urbanización. Se da esta situación si existe una relación física de continuidad entre ambos suelos que posibilite la integración del citado sector en la trama urbana existente, una vez que se lleve a cabo su desarrollo. En caso de que exista un elemento natural o de infraestructura entre ambos ha de justificarse, para garantizar la continuidad, que este no representa una barrera que suponga el aislamiento del nuevo sector respecto de la estructura urbana existente.

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