Protección del adquirente ante limitaciones comunitarias inscritas con posterioridad a la adquisición

Actualidad Inmobiliaria. Abril 2026

Protección del adquirente ante limitaciones comunitarias inscritas con posterioridad a la adquisición
La DGSJFP confirma la protección registral del tercero de buena fe frente a acuerdos comunitarios inscritos con posterioridad a la adquisición del inmueble, así como la aplicación de la LPH, disp. adic. 2.ª, que permite la continuidad de actividades turísticas autorizadas previamente a la entrada en vigor de nuevas regulaciones.
MI nº 10610

Se debate sobre la procedencia de la asignación del número de registro de alquiler de corta duración a una finca que cuenta con licencia administrativa previa, cuando los estatutos de la comunidad de propietarios, inscritos con posterioridad a la adquisición del inmueble, prohíben nuevas viviendas turísticas en el edificio.
Una mercantil solicitó en el Registro de la Propiedad de Benalmádena la asignación de número de registro para alquiler de corta duración turístico de una finca, aportando resolución administrativa previa, pero la solicitud fue calificada negativamente por el registrador debido a una prohibición estatutaria de la comunidad de propietarios sobre nuevas viviendas turísticas y a la falta de acreditación de representación. El recurso fue interpuesto y mantenido por el registrador, elevándose el expediente a la Dirección General para su resolución.
La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación negativa, reconociendo que la prohibición estatutaria inscrita con posterioridad a la adquisición no es oponible al tercero de buena fe y que la mercantil puede continuar ejerciendo la actividad turística con la licencia administrativa previa.
El centro directivo fundamenta su respuesta en:
- el principio de protección del tercero de buena fe conforme a la LH art. 32,
- la no retroactividad de los acuerdos estatutarios inscritos con posterioridad a la adquisición,
- la LPH disp. adic. 2.ª, que protege las actividades iniciadas antes de la entrada en vigor de nuevas regulaciones, y
- la competencia del Registro para verificar requisitos según el RD 1312/2024, sin invadir competencias autonómicas.DGSJFP Resol 24-11-25EDD 2025/849347