Negativa a inscribir una escritura de opción de compra al carecer de unilateralidad

Actualidad Inmobiliaria. Junio de 2026

Negativa a inscribir una escritura de opción de compra por carecer de unilateralidad
Es necesario interpretar el negocio jurídico atendiendo a la voluntad real de las partes y a la finalidad económica y social efectiva, evitando que se instrumenten opciones de compra que encubran pactos comisorios prohibidos. Conviene realizar un examen riguroso sobre la coherencia y la estructura del clausulado para detectar el verdadero carácter del contrato, especialmente cuando existen indicios de que se convierten en mecanismos de garantía sin las debidas salvaguardas legales.

MI nº 4538

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Se discute si es ajustada a derecho la calificación registral que suspende la inscripción de un derecho real de opción de compra, por considerar que el contrato encubre un pacto comisorio prohibido y vulnera así la función y la naturaleza jurídica del derecho de opción de compra.

Una mercantil concede a una persona un derecho de opción de compra sobre un inmueble, que se presenta para su inscripción registral. Sin embargo, la registradora suspende la inscripción al apreciar que el contrato encubre un pacto comisorio prohibido, dadas las cláusulas que permiten el ejercicio unilateral y una indemnización desproporcionada, además del bajo precio pactado respecto al valor tasado de la finca y la transmisión en estado de cargas.

La Dirección General considera ajustada a derecho la calificación que suspende la inscripción, al apreciar que el negocio jurídico presentado constituye un pacto comisorio encubierto que desnaturaliza la opción de compra y vulnera el orden público civil respecto a la prohibición de pactos comisorios.

Se consideran nulos los pactos comisorios que permiten la apropiación directa de bienes sin los procedimientos legales establecidos. Además, se tiene en cuenta el principio registral de especialidad y las obligaciones derivadas de la LH art.18.

Las cláusulas de la escritura analizada evidencian un negocio de garantía encubierta contrario a la naturaleza unilateral del derecho de opción (CC art.1859 y 1884, que prohíben el pacto comisorio, CC art.1281.2, para prevalecer la intención real de las partes sobre el texto literal, y la doctrina reiterada de la DGSJFP y del Tribunal Supremo).DGSJFP Resol 17-2-26EDD 2026/607997