Necesidad de notificación fehaciente al destinatario para inscribir una opción de compra

Actualidad inmobiliaria. Septiembre de 2026

Necesidad de notificación fehaciente al destinatario para inscribir una opción de compra

La notificación debe ser fehaciente mediante una doble actuación notarial —presencial y postal, con acuse de recibo— para garantizar la diligencia requerida en la protección del derecho registral y del dominio. La Constitución exige que el notificado tenga una posibilidad efectiva de conocer el acto, especialmente en supuestos de ejercicio unilateral de una opción que afecta a derechos reales y al dominio de inmuebles.
MI n.º 4534
MARRI n.º 361
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Se discute si es válida y suficiente, a efectos registrales, la notificación unilateral del ejercicio de la opción de compra mediante la única tentativa presencial infructuosa, sin envío de una notificación fehaciente adicional conforme a los requisitos pactados en la escritura y a la normativa vigente.
Una persona, actuando en nombre propio y como apoderado de una mercantil, pretende inscribir en el Registro de la Propiedad el ejercicio unilateral del derecho de opción de compra sobre una finca, notificando a la mercantil concedente en el domicilio registrado. La notificación presencial fue infructuosa y no se realizó un segundo intento mediante correo certificado, como exige la normativa notarial.
Se confirma que no se ha cumplido el requisito esencial de notificación requerido para el ejercicio unilateral de la opción de compra, por lo que la inscripción solicitada debe ser rechazada. No se produce un cambio doctrinal en este sentido.
La notificación debe garantizar el conocimiento efectivo del destinatario y exige, ante la imposibilidad de realizarla presencialmente, un segundo intento mediante correo certificado con acuse de recibo u otro medio fehaciente. No es suficiente un único intento presencial infructuoso, dado que el ejercicio unilateral de la opción constituye una excepción al principio general y requiere el estricto cumplimiento de los requisitos pactados (RN arts. 202 y 203, LH art. 18, jurisprudencia y doctrina de la DGSJFP).
DGSJFP, Resol. 27-4-2026, EDD 2026/665921