Actualidad Inmobiliaria. Enero 2026
Inscripción registral de segregación y declaración de obra nueva en fincas con copropietarios con discapacidad
Es importante la precisión en la exigencia de la georreferenciación expresa y suficiente de la porción de suelo ocupada por edificaciones para su inscripción registral, sin que sea obligatorio el formato GML en todos los casos. Para garantizar la legitimación registral, debe constar la inscripción previa o simultánea de la representación gráfica de la finca.
MHIP nº
211120
El proceso de inscripción de la declaración de obra nueva y segregación de finca requiere concretar si la aportación de las coordenadas georreferenciadas en formato GML constituye un requisito indispensable. También debe aclararse si es necesario aportar la ratificación de la actuación verbal del mandatario como condición previa para proceder a la inscripción en el registro correspondiente. Por último, se plantea determinar la necesidad de obtener aprobación o autorización judicial para llevar a cabo la segregación de una finca en régimen de copropiedad cuando uno de los comuneros se encuentra bajo una medida de apoyo de curatela, atendiendo específicamente a lo dispuesto en el CC art. 287 y 289.
En este caso, mediante escritura pública se documenta la declaración de obra nueva por antigüedad y la segregación de una finca inscrita, que pertenece en régimen de comunidad a varios propietarios, uno de ellos con discapacidad bajo curatela. Se presenta el título para su inscripción registral, la cual es suspendida por el registrador por falta de georreferenciación en formato GML, ausencia de ratificación de un mandatario verbal y falta de aprobación judicial para la división de la cosa común.
Para la DGSJFP, es necesaria la aportación de las coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por las edificaciones para la inscripción, aunque no necesariamente en formato GML, debiendo constar en el título o en el informe técnico. Asimismo, debe acreditarse la ratificación auténtica de la actuación del mandatario para que la representación sea válida a efectos registrales.
En cambio, considera que no es necesaria la autorización judicial, ya que la segregación no implica extinción ni modificación de la cuota de la comunidad (CC art. 287 y 289).
La Ley Hipotecaria exige la georreferenciación para garantizar la correcta ubicación y delimitación de las edificaciones (LH art. 9 y 202). La representación debe estar debidamente ratificada para evitar ineficacias (CC art. 1259). Además, la doctrina y la normativa civil interpretan que la segregación sin alteración de cuotas no constituye división de la cosa común ni acto dispositivo que requiera autorización judicial, conforme al CC art. 287 y 289 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
DGSJFP Resol 20-8-25EDD 2025/772802
