Inoponibilidad de la prohibición estatutaria no inscrita de pisos turísticos al adquirente

Actualidad inmobiliaria. Septiembre de 2026

Inoponibilidad de la prohibición estatutaria no inscrita de pisos turísticos al adquirente

Las limitaciones estatutarias en las comunidades de propietarios no son oponibles a terceros que adquirieron sus propiedades antes de su inscripción registral, especialmente cuando la actividad turística se inició con cobertura administrativa previa y amparo judicial. Se realiza una interpretación restrictiva de las prohibiciones estatutarias con efectos retroactivos.
MI n.º 7822
MPH n.º 3277
11
La resolución resuelve la controversia sobre la oponibilidad de la prohibición estatutaria comunitaria del uso turístico de una vivienda cuando la propiedad se adquirió y se obtuvo la licencia turística antes de la inscripción de dicha prohibición en el Registro de la Propiedad, así como sobre la procedencia de que el Registro autorizara la inscripción del código de alquiler turístico pese a la existencia de una prohibición no firme.
Una sociedad mercantil solicitó la inscripción de un código de registro único para el alquiler de corta duración de una vivienda turística, pero la registradora denegó la inscripción debido a una limitación estatutaria aprobada por la comunidad de propietarios que prohibía el uso turístico. No obstante, la vivienda contaba con una licencia turística previa y una sentencia judicial de primera instancia avalaba dicha actividad.
Según la Dirección General, la prohibición estatutaria no es oponible a la sociedad mercantil, ya que no estaba inscrita en el Registro cuando esta adquirió la propiedad y se inscribió la licencia turística. En consecuencia, debe revocarse la suspensión y procederse a la inscripción del código de comercialización para el alquiler de corta duración.
Los estatutos no inscritos no perjudican a terceros (LPH, art. 5), y la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige su inscripción expresa para que sean eficaces frente a terceros. La sentencia de instancia declaró la inoponibilidad de la prohibición. Además, resultan aplicables los principios de seguridad jurídica y confianza legítima previstos en la Constitución, junto con el RD 1312/2024, que condiciona la inscripción a la inexistencia de una resolución obstativa firme.
DGSJFP, Resol. 6-5-2026, EDD 2026/664395