Imposibilidad de inscripción de participación indivisa sin consentimiento de titulares afectados

Actualidad Inmobiliaria. Octubre 2025

Imposibilidad de inscripción de participación indivisa sin consentimiento de titulares afectados. La Dirección General confirma que, ante la falta de tracto sucesivo y sin el consentimiento de los titulares actuales o una resolución judicial, no puede practicarse la inscripción solicitada sobre la subsanación de un supuesto error material registral en la inscripción de una participación indivisa vinculada a una plaza de garaje. MI nº 11408

Contexto del Caso:

• Se solicita la inscripción de una 19ª parte indivisa de una finca registral (que da derecho a la plaza de garaje número 3), con base en una escritura otorgada en 1983 y en la rectificación de un supuesto error cometido en una inscripción anterior.
• Han existido diversas compraventas y rectificaciones relativas a partes indivisas de dos fincas del mismo edificio, destinadas a plazas de garaje. El recurrente alega que, tras un error en la inscripción de 1983, solo se inscribió a su favor una de las dos participaciones a las que tenía derecho, solicitando ahora que se subsane ese error con efectos retroactivos.
• La registradora de la Propiedad deniega la inscripción atendiendo a los principios registrales de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, al no constar inscrita ninguna participación indivisa a favor de la sociedad vendedora, lo que impide inscribir la participación solicitada sin que conste el consentimiento de los actuales titulares o una resolución judicial.

Conclusión de la DGSJFP:

• La DGSJFP concluye que, según la LH art.1.3.º, 20, 39, 40, 211 s., solo cabe la rectificación de los asientos registrales en caso de error si concurren el consentimiento de los titulares de derechos afectados o si así lo ordena una sentencia judicial dictada en procedimiento dirigido contra todos los interesados.
• En este caso, considera que el error alegado no es un mero error material ni de concepto en la transcripción al registro de lo contenido en el título, sino que el negocio (la segunda participación indivisa) ni siquiera accedió al registro por omisión en su momento, por lo que no cabe proceder ahora a la inscripción por la vía de la subsanación registral.
• La DGSJFP desestima el recurso y mantiene la calificación negativa, señalando que la rectificación de la situación solo puede llevarse a efecto por la vía judicial y con intervención de los actuales titulares registrales afectados, sin que pueda inscribirse la participación alegada en tanto no se adopten esas medidas.

DGSJFP Resol 16-7-25EDD 2025/650295