Base imponible en las cesiones del derecho de uso de plazas de aparcamiento en parkings mixtos

Una persona es usuaria de una plaza en un aparcamiento de carácter mixto: parte es aparcamiento público y parte para residentes. La empresa concesionaria del aparcamiento cobra a los usuarios un canon anual por plaza establecido por el Ayuntamiento, la cuota correspondiente a cada usuario por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y por la Tasa de Eliminación de Residuos Urbanos así como una cantidad trimestral en concepto de participación en los gastos de funcionamiento de las instalaciones. La concesionaria repercute el IVA sobre la base de todos estos conceptos, a excepción del canon anual por el uso de la plaza.
Se consulta sobre la procedencia de la repercusión del Impuesto sobre cada uno de los citados conceptos.
El criterio de la DGT es el siguiente: Según el Informe de 1-4-03 de la Secretaría de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa del Ministerio de Hacienda, el pago del canon de explotación anual que la sociedad concesional realiza a un Ayuntamiento no constituye un “simple arrendamiento de cesión de uso de un inmueble, sino una explotación del servicio público de aparcamiento con tarifas preestablecidas que deben satisfacer los ocupantes de las plazas de aparcamiento“ y, por tanto, su naturaleza no es la de una tasa. Por lo tanto, estará sujeta y no exenta del IVA, tributando al tipo general (18%) la operación consistente en la concesión de la explotación de un parking público, mediante una contraprestación periódica (canon de explotación anual).
En cuanto a la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto, la DGT Resol 7-2- 86 (BOE 11-2-86), entre otras, determinó que "se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma".
Entre los conceptos que forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales, incluidos el sueldo del portero o conserje, repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
En consecuencia, la base imponible del IVA en la cesión del derecho de uso de bienes inmuebles (plazas de parking) estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como el importe del IBI que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.