Separación de inmuebles anejos

Actualidad. 3 a 9 de febrero de 2026

Separación de inmuebles anejos

En los casos de separación de un inmueble, la DGT analiza las diferentes vías que pueden utilizarse y el impacto fiscal de cada una de ellas,
clarificando la tributación diferenciada en operaciones de división y segregación registral, especificando cómo se determina la base imponible en cada caso.
MF nº 11836
MITP nº 14140 s.

17El propietario de dos inmuebles anejos, una plaza de garaje y un trastero, pretende separarlos. Dado que no se especifica el sistema por el que se quiere llevar a cabo dicha separación, se analizan las diferentes opciones.
En primer lugar, se aclara que cuando en un mismo documento se recogen varias convenciones, cada una de ellas ha de tributar por separado, salvo que expresamente se recoja lo contrario. En este caso, por tanto habría que tener en cuenta dos convenciones: por un lado , la declaración de obra nueva y, por otro lado, la división o segregación de la plaza de garaje y el trastero.
En segundo lugar, y dado que se trata de inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad, se ha de determinar si queda sujeto a la modalidad AJD del impuesto, a cuyos efectos es necesario que se trate de primera copia de escritura, cuyo objeto sea cantidad o cosa valuable, que contenga actos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y que no esté sujeto a ISD ni a las modalidades TPO y OS del impuesto.
Dado que en este caso se cumplen dichos requisitos, la operación queda sujeta a AJD, se ha de analizar la tributación particular de cada una de las convenciones:

• Declaración de obra nueva. Se recoge que la base imponible está constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare. En cuanto a la determinación del valor real del coste, la DGT aclara que no debe considerarse como el valor real del inmueble sobre el que se ha realizado la obra, sino como el coste real de la obra realizada, ya que es lo que se formaliza en la escritura pública que va a ser inscrita en el registro.
• Separación de ambos inmuebles. Como no se ha especificado cómo se va a realizar, se analizan las diferentes vías o alternativas que pueden ser utilizadas y su impacto fiscal:
  • División de la finca: en este caso se aclara que lo que ocurre es que desaparece la finca original y da lugar a tantas nuevas fincas como aquellas en las que se divida la finca original (en este caso, un garaje y un trastero). La base imponible viene determinada por la suma del valor de las dos nuevas fincas registrales que surjan.
  • Segregación de una parte de la finca. La finca original o matriz se mantiene como finca registral y se reduce su tamaño en la medida en la que una parte se separa, constituyendo dicha finca una nueva finca registral. La base imponible viene determinada por el valor de la nueva finca registral que surge de la parte segregada de la finca matriz.

En relación con el sujeto pasivo y, dado que se produce ninguna transmisión, sino solo una modificación de la realidad física de un inmueble, perteneciendo al mismo titular, queda obligado quien inste el documento, que en este caso es quien va a llevar a cabo la operación.DGT CV 8-10-25EDD 2025/820376