Actualidad. 6 a 12 de octubre de 2026
Reducciones del rendimiento neto por alquiler de vivienda
Con efectos a partir del 8 de octubre de 2026, se establece un nuevo sistema de reducciones aplicables al rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. La cuantía de la reducción depende, principalmente, de si se trata de un nuevo contrato sobre una vivienda ya alquilada o de su primer alquiler, de la evolución de la renta, de la ubicación de la vivienda y de determinadas circunstancias del arrendatario.
MF nº 917 s. MIRPF nº 2665 s.
1. Requisitos generales
- El régimen se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda (LAU art. 2.1, redacc. RDL 29/2026).
- En los principales supuestos de reducción vinculados a la renta, se exige además que el arrendador no tenga la condición de gran tenedor (L 12/2023 art. 3.k, redacc. RDL 29/2026) en el momento de celebrar el contrato.
- Los requisitos deben cumplirse al formalizar el contrato y mantenerse durante su vigencia.
- Si concurren las condiciones para aplicar varias reducciones sobre un mismo rendimiento, se aplica la de mayor cuantía.
2. Nuevo contrato de una vivienda anteriormente alquilada
Cuando el mismo arrendador celebra un nuevo contrato, sin tener en ese momento la consideración de gran tenedor, la reducción depende fundamentalmente de cómo varíe la renta respecto de la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
a) Si la nueva renta se
reduce en más de un 5 % en relación con la última renta del contrato anterior de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior, la reducción parte del 70 % y puede alcanzar el 100 %.
- El porcentaje del 100 % se aplica cuando, una vez finalizado el plazo mínimo de cinco años o sus prórrogas, se celebra un nuevo contrato con el mismo arrendatario.
- El porcentaje del 100 % también se aplica cuando el nuevo contrato de arrendamiento se celebra con un nuevo arrendatario, siempre que la renta inicial quede por debajo del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia (RDL 7/2019 disp. adic. 2.ª).
- Cuando no se cumpla el requisito anterior, se aplican los siguientes porcentajes: 95 %, para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años; 90 %, para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado; y 85 %, si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años.
- En los restantes casos no previstos anteriormente, el porcentaje de reducción es del 70 %.
b) Si la nueva renta
no supera la del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior, la reducción es del
50 %.
c) Si la nueva renta
aumenta respecto de la del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior, la reducción disminuye progresivamente en función de la subida, oscilando entre el 40 %, para incrementos de hasta el 5 %, y el 15 %, cuando la subida supera el 20 %. Véase el cuadro resumen de reducciones.
3. Primera puesta en alquiler de la vivienda
Cuando el contribuyente alquila la vivienda por primera vez y, en el momento de la celebración del contrato, no tiene la consideración de gran tenedor, la reducción puede oscilar entre el 50 % y el 100 %.
- El 100 % se aplica si la renta inicial es inferior al límite máximo resultante del sistema de índices de precios de referencia.
- Cuando no se cumpla el requisito anterior, se aplican los siguientes porcentajes: 95 %, para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años; 90 %, para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado; y 85 %, si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años.
- El porcentaje del 50 % se aplica cuando la renta inicial es superior o igual al límite máximo resultante del sistema de índices de precios de referencia.
4. Otros supuestos
a) Reducción del
70 % cuando el arrendatario es una Administración pública o una entidad sin fin lucrativo que destina la vivienda al
alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica. También se aplica cuando la vivienda está acogida a determinados
programas públicos de vivienda con limitación de renta.
b) Reducción del
60 % cuando la vivienda ha sido objeto de una actuación de
rehabilitación (RIRPF art. 41.1) finalizada en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
c) Reducción del
80 % durante determinados
períodos de prórroga tácita del contrato (LAU art. 10.1), si la renta inicial no excede del límite del sistema de índices de referencia en el momento de dicha prórroga y el arrendador no es gran tenedor.
5. Cuadro resumen de reducciones
En caso de
varios arrendatarios, las reducciones vinculadas a la edad solo se aplican proporcionalmente a la parte del rendimiento correspondiente a quienes tengan entre 18 y 35 años.
6. Límites a la aplicación de las reducciones
Las reducciones únicamente se aplican sobre
rendimientos netos positivos declarados por el propio contribuyente antes del inicio de un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos. No benefician a ingresos omitidos ni a gastos indebidamente deducidos que posteriormente regularice la Administración.
Las reducciones tampoco se aplican a contratos que incumplan determinadas
limitaciones de renta establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU art. 17.6, redacc. RDL 29/2026).
LIRPF art. 23.2, redacc. RDL 29/2026 art. 6.segundo.2, BOE 7-10-2026.
