Rectificación del valor de un inmueble en estado ruinoso

Actualidad

24 a 30 de junio de 2025

Rectificación del valor de un inmueble en estado ruinoso

Ante la situación de estado ruinoso de un inmueble, procede la rectificación de su valor de referencia aplicando un coeficiente cero. MF nº 11340 s. MITP nº 8212 s.

• En abril de 2022 fue otorgada escritura pública de compraventa de una vivienda unifamiliar, junto con un terreno unido a la misma, adquiridos por un matrimonio a una sociedad por un importe de 300.000 euros.
• Pese a que fue presentado el modelo 600, modalidad TPO, tomándose el valor de referencia catastral vigente en ese momento, en junio de 2022 se solicitó la rectificación de la declaración-liquidación presentada y devolución de ingresos indebidos, alegando que la base imponible debía ser el valor real, y no el valor de referencia, siendo el aquel superior a este último.
• Pese a que la Gerencia Territorial del Catastro emitió informe con la modificación del valor de referencia de dicho inmueble, lo que implicó la correspondiente rectificación de la base imponible de la autoliquidación, se presentó recurso de reposición, que fue desestimado, solicitándose que el valor de referencia coincidiese con el efectivo de mercado (300.000 euros).
• La reclamación económico-administrativa posterior fue estimada parcialmente, habiéndose presentado alegaciones.
• Resultando una nueva corrección del valor del inmueble por la Gerencia Catastral competente.
• Pese a haberse acordado por la Administración la estimación parcial de la solicitud de rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, se presentó recurso de reposición que fue desestimado.
• Tras la interposición de la reclamación económico-administrativa, la Gerencia Territorial del Catastro ratifica el último valor de referencia aprobado.

En relación con la determinación de la base imponible del impuesto, como regla general, se ha de acudir al valor del bien transmitido. En el caso de inmuebles, su valor es el valor de referencia a fecha del devengo de impuesto, salvo que el valor del bien declarado por los interesados o el precio pactado o ambos sea superiores a su valor de referencia, debiéndose tomar el mayor de dichos valores. Dicho valor de referencia puede impugnarse y la Dirección General del Catastro debe emitir informe vinculante. Hay que tener en cuenta que el valor de referencia tiene como límite el valor de mercado -considerado como el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas- y se determina por la Dirección General del Catastro, que hasta que no se apruebe el desarrollo reglamentario, se ha de realizar atendiendo a una serie de directrices legalmente previstas -presumiéndose que los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario son ciertos, siendo admitida prueba en contra-.

En este caso, dado que el valor de referencia del inmueble es superior al valor asignado para la compraventa, se ha de determinar si debió prosperar la impugnación del valor de referencia efectuada con ocasión de la solicitud de rectificación. Por un lado, se alega que la Administración no ha tenido en cuenta las deficiencias materiales que afectan tanto a la vivienda como a la parcela, lo cual hace inhabitable la vivienda y dificulta su venta. A estos efectos se aportan diferentes pruebas: fotografías, diferentes informes de tasación que en ninguno de los casos recogen el valor de 300.000 euros alegado, presupuestos y facturas de reparación, pruebas testificales,...

Por otro lado, el informe de corrección del valor de referencia emitido por la Gerencia Territorial del Catastro, que fue ratificado, consideró procedente, a efectos de la determinación del valor de referencia, el coeficiente de deprecición funcional por la inexistencia de determinadas instalaciones en la vivienda. No obstante lo anterior, el TSJ considera que la aplicación de este coeficiente del valor de la construcción en este caso no es el adecuado, teniendo en cuenta que el inmueble no cuenta con las mínimas instalaciones para que pueda considerarse como habitable, debiendo ser aplicable el criterio de ruinoso.

En consecuencia, considera que la construcción adquirida es manifiestamente inhabitable, al no disponer de instalaciones y servicios, siendo aplicable el coeficiente corrector 0. De esto se deriva que, si al aplicar dicho coeficiente corrector resulta un valor de referencia inferior al precio pactado en la escritura pública, debe tenerse en cuenta a efectos de la determinación de la base imponible del impuesto dicho precio. TSJ Burgos 10-2-25, EDJ 517773