Novación de cláusulas de préstamo hipotecario

Actualidad. 8 a 14 de marzo de 2022

Novación de cláusulas de préstamo hipotecario

Resulta aplicable la exención en caso de novación de préstamo hipotecario pese a incluirse una diversidad de cláusulas financieras modificativas del mismo, siempre que no se afecte a la responsabilidad hipotecaria.
Elevación a público y ratificación de garantía hipotecaria:

• Se produce la elevación a público de una escritura de novación de préstamo hipotecario y ratificación de garantía hipotecaria en la cual se recoge la modificación de cláusulas financieras, en concreto las relativas a la duración del préstamo, tipo de interés ordinario, método de amortización, forma de cálculo del tipo de interés sustitutivo, igualación del rango hipotecario y otras cláusulas accesorias (relativas a la comisión por modificación del contrato o de sus garantías,…).
• El recurrente considera que, al no haber existido alteración de la responsabilidad hipotecaria, la escritura no tiene contenido valuable, luego procede a la rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de los ingresos indebidos, al no encontrarse sujeta a tributación por la modalidad AJD.

Modificaciones y exenciones:

• Con carácter general, están sujetas a la modalidad AJD las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y que no estén sujetos al ISD ni a las modalidades TPO y OS del impuesto (LITP art.31.2).
• Además, se consideran exentas de la modalidad AJD las escrituras públicas de novación de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades previstas en la L 2/1994 art.1 y las modificaciones afecten al tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo o ambas (L 2/1994 art.9).

A estos efectos, es importante tener en cuenta el criterio del Tribunal Supremo, que considera que en estos casos en los que las cláusulas pactadas tienen un alcance mayor que el recogido en la citada L 2/1994, teniendo que constatar en cada una de ellas, por un lado, si se cumplen las exigencias para tener acceso a los registros públicos, en particular si tienen contenido valuable y tienen acceso a los registros públicos a efectos de su sujeción a esta modalidad y, por otro lado, si pudiese resultar aplicable la exención por tratarse de cláusulas relativas a la alteración del tipo de interés del préstamo, a la alteración del plazo del préstamo o a ambas.

Conclusiones:

• Por tanto, ha de concluirse que la exención no queda sin efecto por la incorporación de otras cláusulas, sino que lo que se ha de realizar es comprobar, respecto a las cláusulas modificativas distintas a la del tipo de interés y/o plazo, si se cumplen las condiciones para quedar sujeta a la modalidad AJD; en caso contrario, quedaría no sujeta a dicha modalidad.
• En cuanto a la determinación de la base imponible, se ha de atender al contenido material del hecho imponible; en el caso de la simple novación modificativa de préstamo hipotecario incorporada a escritura pública, se concreta en el contenido económico de las cláusulas financieras valuables que delimitan la capacidad económica susceptible de imposición.
• En conclusión, al existir diferentes cláusulas con diferente trascendencia fiscal, unas con contenido valuable (como, por ejemplo, la cláusula de comunicación entre las partes) y otra, con contenido valuable (como, por ejemplo, la modificación de la comisión por modificación del contrato o de sus garantías), se ha de revisar cada una de ellas a efectos de verificar el cumplimiento de los requisitos para su sujeción y, en su caso, exención; en caso contrario, quedarían no sujetas al impuesto. En caso de quedar sujeta, la base imponible ha de atender al contenido económico de la cláusula afectada.

TEAC 26-1-22RG 1183/20EDD 2022/7017