Negocios válidos con problemas de inscripción

Actualidad. 22 a 28 de septiembre de 2026

Negocios válidos con problemas de inscripción

La excepción a la sujeción a AJD aparece cuando lo que impide la inscripción en el Registro es un vicio del propio título y no la situación registral previa de la finca.
MF n.º 11686
MITP n.º 13382
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Una sociedad formaliza, mediante escritura pública otorgada ante notario, la adquisición de una nave industrial derivada del ejercicio anticipado de la opción de compra a su favor prevista en un contrato de arrendamiento financiero. La particularidad del caso es que la nave no tenía acceso al Registro de la Propiedad, ya que estaba construida sobre terrenos de Mercabarna y no figuraba registralmente de forma autónoma. Esta circunstancia se puso de manifiesto en la propia escritura. Tras haberse comunicado la renuncia a la exención del IVA, la operación se consideró no sujeta a TPO ni a AJD a efectos de la liquidación del impuesto.
Se inició un procedimiento de comprobación, ya que la Administración consideró que la escritura pública estaba sujeta a tributación por AJD. A su juicio, el hecho de que la nave estuviera pendiente de inscripción no significaba que careciera de aptitud registral y, además, el contribuyente no había acreditado una denegación registral por una causa insubsanable. Pese a las alegaciones presentadas por el recurrente, estas fueron desestimadas. Igualmente, se inició un procedimiento sancionador, que culminó con la notificación de la imposición de una sanción.
Se interpusieron las correspondientes reclamaciones económico-administrativas, en las que se sostenía que el otorgamiento de la escritura pública no bastaba para someter la operación a AJD cuando el documento no podía acceder al Registro de la Propiedad, pues la finalidad del gravamen se encuentra en los efectos jurídicos derivados de la inscripción registral, como la publicidad, la seguridad jurídica y la protección frente a terceros. Por tanto, no podía entenderse realizado el hecho imponible. Asimismo, se añadía que esa imposibilidad de inscripción registral era completamente ajena a la voluntad de la sociedad.
Por lo que se refiere a la cuota gradual de la modalidad de AJD, esta grava el documento notarial y se devenga el día en que se formaliza el acto sujeto a gravamen, siempre que tenga por objeto una cantidad o cosa valuable, contenga actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles, y no esté sujeto a las modalidades TPO y OS del impuesto ni al ISD.
En relación con la inscribibilidad, la doctrina tradicional la concibe como una aptitud abstracta de acceso al Registro. Por tanto, basta con que el documento sea susceptible de inscripción, siendo indiferente que esta llegue o no a practicarse, que sea obligatoria o voluntaria e, incluso, que haya sido denegada por motivos formales (entre otras, TS 13-11-2015, EDJ 221010). No obstante, el Tribunal Supremo ha matizado posteriormente que dicho criterio de la inscribibilidad abstracta queda excepcionado únicamente en aquellos supuestos en los que el obstáculo para la inscripción no responde a una circunstancia externa o subsanable, sino a la existencia de un vicio del título que lo convierte en jurídicamente no apto para producir efectos registrales. Es decir, la doctrina de la inscribibilidad abstracta no se aplica cuando no existe un título válido que inscribir (TS 27-5-2025, EDJ 589900).
En este caso no se cuestiona la plena validez de la compraventa, sino que el problema deriva de la previa situación registral de la finca, consistente en la inexistencia de una configuración registral autónoma previa de la finca sobre la que recae el negocio y en la necesidad de realizar, con carácter previo, determinadas actuaciones respecto de la finca matriz a efectos registrales. Por tanto, no se altera la regla general del Tribunal Supremo y no resultan aplicables los límites establecidos en la sentencia TS 27-5-2025, EDJ 589900, ya que el acto documentado es plenamente válido y objetivamente inscribible, aunque existan obstáculos registrales externos que retrasen o impidan temporalmente la inscripción. Solo la imposibilidad registral fundada en la invalidez o ineficacia del título excluye el requisito de inscribibilidad.
TSJ Cataluña 6-7-2026, EDJ 671027