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Se plantea si el ejercicio de la opción de compra de un contrato de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles debe quedar siempre encuadrado en el supuesto de no sujeción regulado en la LHL art.104.5.En la transmisión desde la entidad financiera al arrendatario, por el ejercicio de la opción de compra de acuerdo con los términos del contrato pactados, el contribuyente es la entidad financiera que transmite la propiedad del terreno a título oneroso.El beneficio obtenido por la entidad financiera, que representa su capacidad económica, en este tipo de operaciones no se manifiesta por la diferencia entre los precios de transmisión y adquisición del activo objeto del contrato (el bien inmueble), sino teniendo en cuenta los ingresos obtenidos del arrendatario financiero.La LHL art.104.5 regula un supuesto de no sujeción al impuesto para transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. Como valor de transmisión o de adquisición del terreno se toma en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:- el valor que conste en el título que documente la operación;- el valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.Asimismo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo manifestada en relación con las sentencias del TCo 59/2017 y TCo 126/2019 señala que, a efectos de determinar la existencia o inexistencia de incremento de valor del terreno susceptible de ser gravado por el IIVTNU, la ganancia obtenida por el sujeto pasivo debe determinarse, en la mayoría de los casos, por diferencia entre los precios de transmisión y de adquisición del inmueble consignados en las respectivas escrituras públicas.Pero también es cierto, que el propio Tribunal Supremo admite que dicha diferencia de precios de las escrituras públicas no se aplica en la totalidad de los casos, sino que existen supuestos en los que hay que tener en cuenta otras circunstancias además de los precios de las escrituras (TS 13-2-19, EDJ 509177; 28-10-20 EDJ 697046; 24-3-21 EDJ 521022).Y también resulta fundamental mencionar, por la identidad de los supuestos analizados, la sentencia del TS 21-6-21, EDJ 618738, que establece que la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un arrendamiento financiero sí puede constituir el hecho imponible del IIVTNU, si bien ello dependerá de las circunstancias concretas de cada caso, lo que determina que no puedan establecerse parámetros generales, correspondiendo al sujeto pasivo probar la inexistencia de una plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de la prueba previstas en la LGT. Este criterio es reiterado más tarde en la sentencia TS 29-6-21, EDJ 620100.Aunque estas sentencias del Tribunal Supremo son anteriores a la sentencia del TCo 182/2021 y a la modificación de la LHL por el RDL 26/2021, el fundamento de las mismas sigue siendo aplicable en cuanto a la existencia o no de incremento de valor del terreno.Asimismo, el Tribunal Supremo ha señalado que el IIVTNU es un impuesto que grava la renta potencial puesta de manifiesto en el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante el período de permanencia del bien en el patrimonio del transmitente, con un máximo de veinte años (TS 12-3-19, EDJ 541557; 10-11-20, EDJ 715527; 14-12-22, EDJ 767126).Tal como señala el Tribunal Supremo, la transmisión de la propiedad de un terreno en el contexto de un arrendamiento financiero sí puede constituir el hecho imponible del IIVTNU.En conclusión, en el caso de transmisión de la propiedad de un inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero, el valor de transmisión del inmueble para la entidad financiera arrendadora no es solo el valor residual por el que se ejerce la opción, ni tampoco el valor del bien establecido en el contrato (y que coincide, normalmente, con el valor de adquisición del bien por la entidad financiera), sino que dicho valor de transmisión será el importe total satisfecho por el arrendatario financiero en el contrato de arrendamiento financiero (la totalidad de las cuotas periódicas satisfechas más el importe de la opción de compra). Y este importe es el que consta en los títulos que documentan el contrato de arrendamiento financiero firmado entre la entidad financiera y el arrendatario financiero y el contrato de compraventa por ejercicio de la opción de compra.Todo ello, sin perjuicio de las facultades de comprobación de la Administración tributaria competente para la gestión del IIVTNU (LHL art.104.5).DGT CV 8-2-23V0198-23; DGT CV 8-2-23V0199-23
