Extinción de condominio sobre inmuebles con compensación en especie

Actualidad. 11 a 17 de julio de 2023

Extinción de condominio sobre inmuebles con compensación en especie
La extinción de condominio mediante la adjudicación de la totalidad de un inmueble que resulta indivisible a uno de los condueños, compensando al comunero saliente en especie con un bien privativo del adjudicatario, constituye una permuta.

Dos hermanos son titulares por parte iguales de una vivienda en Madrid. Su intención es extinguir el condominio mediante la adquisición, por parte de uno de ellos, del 50% de dicho inmueble que le pertenece a su hermano. La compensación del exceso de adjudicación pretende realizarla mediante la adjudicación de una vivienda privativa. Desde el punto de vista civil, se considera que existe comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas; en cuanto a su extinción o disolución, entendida como la adjudicación de bienes o derechos a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, se ha concluido que propiamente no es una verdadera transmisión sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente (en este sentido, TS 28-6-99, EDJ 19751). En este caso en concreto se produce la disolución del condominio sobre el inmueble con exceso de adjudicación, ya que uno de los hermanos se queda con el 100% de la titularidad del inmueble, tras adquirir el porcentaje que tenía su hermano, entregándole a cambio una vivienda privativa del propio adjudicatario.
Con carácter general, dicho exceso quedaría sujeto a TPO, excepto si surge para dar cumplimiento a los supuestos previstos en el CC art.821, 829, 1.056 párr.2º y 1.062 párr.1º y concurren los requisitos previstos para la aplicación de la regla especial, en cuyo caso quedaría no sujeta (LITP art.7.2.B).
En cuanto a la no sujeción a TPO, se exige la concurrencia de tres requisitos:

• Indivisibilidad del bien. A estos efectos, es reiterada la doctrina y jurisprudencia que consideran que los inmuebles son un tipo de bienes que, si bien no son esencialmente indivisibles, si desmerecen mucho por su división.
• Adjudicación a un solo comunero. Este requisito supone la extinción de la comunidad al desaparecer la cotitularidad sobre la propiedad del bien y el abono a los otros del exceso.
• Compensación por parte del comunero al que se adjudica el exceso al comunero que recibe de menos. A efectos de que solo se acepte la compensación en metálico o, por el contrario, se acepten otras alternativas, el Tribunal Supremo ha determinado que en la disolución de comunidades de bienes sobre bienes indivisibles, si las prestaciones de todos los comuneros son equivalentes y proporcionales a las respectivas cuotas de participación, queda no sujeta a TPO y sí a la cuota gradual de AJD (documentos notariales), con independencia de que la compensación sea en metálico, mediante la asunción de deudas del otro comunero o mediante la dación en pago de otros bienes. En relación con este último caso, sí queda sujeta a TPO la transmisión de bienes privativos de un comunero al otro, pero no la de bienes que ya estaban en condominio (TS 30-10-19, EDJ 720808).

Teniendo en cuenta lo anterior y, dado que se produce la extinción del condominio mediante la adquisición, por parte de uno de los hermanos, de la parte de que es titular el otro hermano, compensando ese exceso de adjudicación con una vivienda privativa del adjudicatario, de la que es titular al 100%, se considera que se produce una permuta. A efectos del ITP y AJD, cada uno de los permutantes debe tributar por TPO por el valor comprobado de lo que adquiera, salvo que el declarado sea superior, siendo el tipo de gravamen aplicable el que corresponda a la naturaleza de los bienes adquiridos (RITP art.23).
En concreto, la base imponible del impuesto, dado que se va a adquirir un inmueble como consecuencia del pago en especie para compensar el exceso de adjudicación, viene determinada por el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se ha de toma como base imponible la mayor de estas magnitudes (LITP art.10).

DGT CV 24-3-23 EDD 2023/557680