Actualidad. 10 a 16 de marzo de 2026
Efectos fiscales de la resolución por incumplimiento de una permuta de suelo por obra futura
La resolución sobrevenida, por mutuo acuerdo de las partes contratantes, de un contrato de permuta por incumplimiento, produce efectos retroactivos y priva de eficacia a la alteración patrimonial inicialmente generada. En consecuencia, no cabe apreciar una segunda ganancia patrimonial ni mantener la inicialmente declarada.
- MF nº 1715
- MIRPF nº 5007 s.
1. La cuestión controvertida consiste en determinar si la resolución de un contrato de permuta de suelo por obra futura, acordada por las partes por incumplimiento de la promotora, genera una segunda alteración patrimonial o si, por el contrario, elimina la inicialmente producida. En el contrato originario se produjo una alteración patrimonial, al transmitirse el suelo a cambio de un derecho de crédito consistente en la futura entrega de inmuebles, lo que encaja en el concepto de ganancia patrimonial como variación en la composición del patrimonio (LIRPF art.33.1). La controversia surge cuando, años después, ante el incumplimiento de la promotora, las partes acuerdan resolver el contrato invocando el régimen general de incumplimiento contractual.
La Administración y la sentencia de instancia entendieron que existían dos alteraciones patrimoniales: una inicial, derivada de la transmisión del suelo, y otra posterior, consistente en la reversión del terreno y la extinción del derecho de crédito. Bajo esta tesis, la resolución no eliminaría la primera alteración, sino que generaría una segunda transmisión con efectos fiscales propios.
El Tribunal Supremo rechaza este planteamiento. Parte de la interpretación civil del régimen general de incumplimiento contractual, que atribuye a la resolución efectos retroactivos, equiparables a los de la condición resolutoria, produciendo la ineficacia del contrato desde su origen. La resolución implica volver al estado jurídico anterior, como si el negocio no se hubiera celebrado, con restitución recíproca de prestaciones (CC art.1124).
Desde esta perspectiva, si el contrato queda privado de eficacia con efectos ex tunc, la alteración patrimonial inicialmente apreciada pierde sustento jurídico. No se trata de que exista una segunda alteración patrimonial, sino de que desaparece la primera por inexistencia sobrevenida del negocio que la originó. La resolución del contrato no genera una nueva transmisión autónoma, sino que deshace la anterior.
La inexistencia de una condición resolutoria expresa no altera esta conclusión, pues el régimen general de incumplimiento produce efectos sustancialmente equivalentes. La distinción entre resolución por cláusula expresa y por incumplimiento de las obligaciones recíprocas y sinalagmáticas no puede conducir a soluciones fiscales divergentes cuando los efectos civiles son idénticos.
El Alto Tribunal sienta como doctrina que la resolución sobrevenida de un contrato de permuta por incumplimiento de las obligaciones recíprocas deja sin efecto la alteración patrimonial inicialmente producida y, por tanto, impide apreciar ganancia patrimonial alguna derivada de dicho contrato.
