Comprobación de valor mediante tasación hipotecaria no homologada

Actualidad

28 de julio a 3 de agosto de 2026

Comprobación de valor mediante tasación hipotecaria no homologada

El método de comprobación basado en el valor de tasación hipotecaria solo es utilizable cuando la tasación ha sido emitida en cumplimiento de la legislación hipotecaria; en caso contrario, no puede utilizarse el valor de tasación.

MF nº 11950
MITP nº 17665 s.

Una sociedad adquiere una finca, existiendo fraccionamiento del pago. A estos efectos, en la misma fecha, mediante escritura pública, se formaliza un contrato hipotecario privado entre ambas partes, con base en un certificado emitido por una entidad de tasación.

Pese a haber sido presentadas dos autoliquidaciones (una correspondiente a la adquisición del inmueble y otra al préstamo hipotecario), fue notificada la liquidación provisional en aplicación del método de comprobación de valores, ante las discrepancias surgidas con el valor declarado, tomando como base el certificado correspondiente al valor de tasación a efectos de subasta emitido con motivo del préstamo. Ante la disconformidad, fue interpuesta reclamación económico-administrativa.

En primer lugar, en relación con la adecuación a derecho de la comprobación de valores por la Administración, empleando el método basado en valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas, aunque el Tribunal Supremo ya ha establecido que no es exigible una justificación previa del valor asignado (en este sentido, entre otras, TS 4-12-24, EDJ 758951; 27-2-26, EDJ 526261), sí se ha de emitir la tasación en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria. A estos efectos, se exige el cumplimiento de requisitos especiales en cuanto a la tasación que, en líneas generales, se refieren a:

- que la tasación sea realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y posteriormente inscrita en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación del Banco de España (que en este caso no se ha cumplido, ya que no se trataba de una sociedad de tasación homologada);
- que el inmueble sea identificado físicamente, mediante su localización e inspección ocular por el técnico competente (que no se ha cumplido en este caso, al haberse adoptado las superficies recogidas en el anteproyecto, sin haber sido visitado el inmueble); y
- que, en concreto en el caso de tasación a efectos hipotecarios, se haga constar en el certificado que se emite con una de las finalidades legalmente previstas (entre las que no se encuentra la obtención del valor razonable de los inmuebles que servirá de base para la inclusión en estados financieros dentro del activo circulante de los inmuebles, como ha sido este caso).

En segundo lugar, en relación con los requisitos que ha de cumplir el valor de tasación conforme a la legislación hipotecaria, son los siguientes (en este sentido, TS 6-3-26, EDJ 550792): en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el valor para que sirva de tipo para la subasta; la acreditación mediante certificación de los servicios competentes; la constancia de la tasación en la propia escritura de constitución de hipoteca e inscripción en el Registro de la Propiedad, así como el hecho de que haya sido realizada antes, en su caso; y que en la notificación administrativa conste el documento completo que recoja el elemento determinante de la comprobación de valores por el método de tasación, para poder disponer de los datos y antecedentes necesarios para enjuiciar la procedencia o no de las liquidaciones recurridas y se trate de bienes inmuebles.

Conforme a lo anterior, en este caso, además de no haber sido cumplidos los anteriores requisitos, la entidad que ha emitido el certificado no ostentaba la condición de entidad homologada en el momento de su elaboración, ya que con anterioridad a la emisión del informe se había dado de baja en el Registro y no estaba, por tanto, incluida en la lista de las sociedades de tasación homologadas de ese año.

En conclusión, dado que el método de comprobación basado en el valor de tasación hipotecaria solo es admitido cuando la tasación cumple con las exigencias de la legislación hipotecaria, en este caso no se ha cumplido, ya que pese a haber sido incorporada en la escritura, ha sido emitida por una entidad que no esté homologada e inscrita como sociedad de tasación, lo cual hace que no constituya una tasación idónea. Por tanto, no puede ser utilizada la valoración incorporada a la escritura como medio válido de comprobación del valor declarado.

TEAC 28-4-26
EDD 2026/598496