Base imponible de obra nueva declarada décadas después de su construcción

Actualidad. 2 a 8 de junio de 2026

Base imponible de obra nueva declarada décadas después de su construcción
En el cálculo de la base imponible en una escritura de declaración de obra nueva no afecta el tiempo transcurrido entre la finalización de la obra y el otorgamiento de la escritura.
MF nº 11830 s.MITP nº 14182 s.
6. Una sociedad otorgó escritura pública de declaración de obra nueva en 2014 respecto de una construcción ejecutada en 1962. Tras haber sido iniciado un procedimiento de comprobación de valores, se dictó liquidación provisional tras haber sido elevada la base imponible del impuesto por aplicación de una actualización del coste de la obra. Tras haber sido recurrida la liquidación, fue estimado el recurso presentado, liquidándose conforme a la liquidación originaria presentada, que tomaba como referencia el coste de ejecución material histórico. Se plantea en casación si en la determinación de la base imponible en las obras de declaración de obra nueva, cabe aplicar sobre el valor real de coste de la obra nueva declarada los coeficientes de actualización monetaria cuando el devengo se produce en un momento muy posterior a la construcción del inmueble. Aunque la regulación legal es poco precisa sobre la cuantificación de la base imponible en este tipo de escrituras, el desarrollo normativo del impuesto recoge que se ha de fijar atendiendo al valor real del coste de la obra nueva declarada, es decir, al coste de ejecución material efectivamente satisfecho, sin actualización monetaria por el tiempo transcurrido (RITP art.70.1). En cuanto a devengo, coincide con el otorgamiento de la escritura. Pero esa insuficiencia normativa no autoriza que se puede integrar, a efectos de la cuantificación de la base imponible, criterios no previstos expresamente, es decir, no pueda considerarse el coste como un valor actualizado del inmueble al momento del devengo. El Tribunal concluye que dado que se hace referencia al valor real de coste de la obra nueva, no puede entenderse referido ni al valor de mercado del inmueble terminado ni a una magnitud económica corregida por inflación, antigüedad o desfase temporal. En este sentido, conforme viene considerando la jurisprudencia y doctrina administrativa, no se grava el resultado económico de una futura transmisión ni el precio de mercado del bien terminado, sino la documentación pública de una obra nueva. De ahí que no puedan incorporarse factores como localización, beneficio industrial, tributación indirecta o técnicas de valoración catastral, porque todos ellos responden a la valoración del inmueble y no al coste material de ejecución (TS 9-4-12, EDJ 60113; 11-4-13, EDJ 46818; 18-5-20, EDJ 559700; TEAC 20-9-18EDD 2018/121136). En consecuencia, en las escrituras de declaración de obra nueva, el hecho de que la formalización mediante escritura pública de la declaración de obra nueva se haya demora mucho en el tiempo desde la terminación de construcción no permite aplicar coeficientes de actualización monetaria, índices correctores por antigüedad ni mecanismos equivalentes para recalcular la base imponible, ya que en todos los casos viene determinada por el valor real del coste de ejecución material de la obra declarada.TS 18-5-26, EDJ 594119