Base de la amortización de inmuebles en el método de tabla

Actualidad. 1 a 7 de febrero de 2022

Base de la amortización de inmuebles en el método de tabla

En los edificios administrativos, comerciales, de servicios y viviendas debe considerarse que el valor de la construcción no va a tener valor residual alguno transcurrido su período máximo de amortización de 100 años.

Inspección y Reclamaciones

3En una inspección se regulariza el IS del ejercicio 2010 por haber practicado la amortización de unos inmuebles sobre el valor de construcción, sin tener en cuenta el valor residual. La entidad entiende que su actuación es correcta, por lo que interpone reclamación económico-administrativa ante el TEAR Galicia, y posteriormente recurso de alzada ante el TEAC, que estima su pretensión.

A tal efecto, el TEAC parte de que:

• La tendencia en materia de amortizaciones fiscales es a la simplificación de su regulación y funcionamiento;
• En los inmuebles no se amortiza la parte de su precio de adquisición que se corresponde con el valor del suelo;
• El valor de la construcción de los edificios administrativos, comerciales, de servicios y viviendas, o de partes de los mismos, puede amortizarse como máximo un 2% anual, lo que supone que se amortizaría en 50 años, siendo la amortización mínima del 1% anual, que es el coeficiente de amortización lineal que se deriva del período máximo de amortización de 100 años establecido en las tablas de amortización, pudiendo utilizarse cualquier porcentaje que esté entre los dos anteriores, con lo que cualquier porcentaje intermedio sería válido y aceptable;
• En las normas fiscales no hay una definición de qué debe considerase como valor residual o una explicación de cómo determinar cuál es el valor residual de un determinado activo de cara a su correcta amortización. Sí existe en la normativa contable.

Teniendo en cuenta lo anterior considera que, para la correcta amortización, por ejemplo, de un local comercial, una empresa tendría que calcular el valor residual del valor de la construcción de dicho local, que es el importe que la empresa estime que podría obtener en el momento actual por la venta del local, una vez deducidos los costes de venta y la parte atribuible al valor del suelo, si ese local en lugar de ser nuevo tuviera 100 años, que es su vida útil, y si ese local solo hubiera sido objeto de una conservación y de un mantenimiento corrientes (las renovaciones, ampliaciones o mejoras, podrían aumentar su vida útil).

Entiende que se trata de una tarea muy complicada que arroja resultados impredecibles, y por eso inútiles; en primer lugar, porque es complicado que en 100 años no se realice ninguna labor de reforma, mejora o ampliación y, en segundo lugar, porque considera impensable decir hoy cómo serán los edificios administrativos, comerciales, de servicios y viviendas de dentro de 100 años, y qué condiciones constructivas deberán tener para los usos que le sean propios.

Así, si el local comercial tuviera que tener necesariamente un valor residual, tal y como entiende la Administración tributaria en su interpretación de la regulación reglamentaria de las amortizaciones (RIS/04 art.1.2, actualmente RIS art.3.2), habría que calcularlo para todos los inmuebles (edificios administrativos, comerciales, de servicios y viviendas, o partes de los mismos), y no solo las empresas, sino también las personas físicas con actividades empresariales o rendimientos inmobiliarios explícitos, quedando bajo la potestad comprobadora de la Administración tributaria.

Por tanto, al tratarse de unas tareas inalcanzables, tanto para los obligados tributarios como para la Administración, y que serían fuente de una gran conflictividad tributaria, establece que la interpretación de la normativa de amortizaciones del IS es que cuando el valor de la construcción de un edificio administrativo, comercial, de servicios y vivienda, o una parte de los mismos, es decir, su precio de adquisición excluida la parte del mismo correspondiente al valor del suelo, se amortice en un plazo de 100 años, esa amortización agotará íntegramente ese valor de la construcción, sin que deba tenerse en cuenta ningún valor residual.

Así, las amortizaciones resultantes de aplicar los coeficientes de amortización de las tablas a edificios administrativos, comerciales, de servicios y viviendas a su valor de construcción, responden a su depreciación efectiva y, por tanto, son deducibles en su integridad; sin que esta conclusión se modifique al aplicar, en su caso, el régimen previsto para bienes usados. TEAC 23-11-21RG 1135/19EDD 2021/43874

NOTA

Aunque la resolución se basa en la normativa anterior del IS (LIS/04 y RIS/04), entendemos que la interpretación resulta aplicable con la nueva tabla de amortización, ya que incluye los edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas como elementos amortizables, y con los mismos coeficientes que la normativa anterior.