Amortización mínima en la transmisión de inmueble arrendado no afecto a actividades económicas (RF 03/26 13 de Enero de 2026 al 19 de Enero de 2026)

1  A efectos de la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario de un inmueble arrendado, un contribuyente dedujo como gasto la amortización de dicho inmueble aplicando la OM 27-3-1998EDL 1998/43102, que recoge la tabla de amortización aplicable a las actividades económicas en estimación directa simplificada. En la posterior transmisión de ese inmueble, el contribuyente aplicó asimismo la tabla de amortización que recoge dicha Orden para calcular la amortización mínima a deducir del valor de adquisición del inmueble. La Administración entendió que la referida Orden no resultaba aplicable, al no estar el inmueble afecto a una actividad económica, por lo que el contribuyente debía aplicar para el cálculo de la amortización deducible del valor de adquisición el 3% previsto como importe máximo de la amortización deducible para la determinación del rendimiento del capital inmobiliario (LIRPF art.23.1.b), con independencia de que dicho porcentaje hubiera sido o no aplicado para determinar dicho rendimiento, es decir, con independencia de que tal importe hubiera sido o no aplicado como gasto deducible. El Tribunal Supremo señala que no se debe confundir el concepto de amortización mínima a tener en cuenta a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de un inmueble (LIRPF art.35.1 y RIRPF art.40) con la previsión de la depreciación efectiva en el caso de inmuebles arrendados, que opera como gasto deducible en los rendimientos del capital inmobiliario (LIRPF art.23.1.b y RIRPF art.14).Así, en el caso de los rendimientos del capital inmobiliario, el límite del 3%:- constituye una cantidad que se presume como depreciación efectiva; - es el importe que como amortización se reputa deducible; - opera como cantidad máxima; y - no requiere de actividad probatoria por parte del contribuyente, bastando con acreditar el alquiler o cesión del inmueble.En el caso de las ganancias o pérdidas patrimoniales, para corregir el valor de adquisición, opera el criterio de la amortización mínima, que conforme al RIRPF art.40.1, sería la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda según cada caso, no señalando la normativa del Impuesto nada más respecto a su cálculo. La expresión «según cada caso» a que hace referencia el RIRPF art.40.1 debe interpretarse en función de los criterios de amortización o tablas aplicados para amortizar cada activo, no en función del tipo de rendimiento anterior a la transmisión que pudo generar el activo vendido.Para poder calcular esa amortización mínima, a falta de otras indicaciones en la LIRPF o en su Reglamento, tratándose de un concepto fiscal y contable, se debe acudir al resto de disposiciones normativas en las que sí se fijan criterios para su cuantificación. Entre estas disposiciones se encuentran la LIS art.12 y la Orden antes señalada, que fue la que el contribuyente aplicó para determinar la amortización mínima a efectos de la transmisión del inmueble y que la Administración no aceptó, al entender que, independientemente del importe que como amortización pudiera haber operado como gasto, debió reducir del valor de adquisición del inmueble enajenado el 3% por el tiempo que estuvo cedido o en alquiler. De igual modo, y a falta de mayor precisión normativa, el contribuyente también pudo amortizar conforme a la LIS art.12, si efectivamente y para el cálculo de la amortización como gasto deducible en el cálculo de sus rendimientos del capital inmobiliario -con el límite del 3% que prevé laLIRPF art.23.1.b- hubiera aplicado alguno de las tablas previstas para el inmovilizado material.Resulta poco sólido el hecho de que la Administración no admitiera el cálculo de la amortización mínima conforme a la OM 27-3-1998EDL 1998/43102 al entender que el contribuyente no ejercía actividades económicas, porque el criterio en que se basa el legislador para diferenciar la calificación de los ingresos procedentes del arrendamiento como rendimiento del capital inmobiliario o como actividades económicas se centra principalmente en aspectos formales (que para la ordenación de la actividad de arrendamiento se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa), que no altera ni modifica sustancialmente la realidad económica y mercantil como para imposibilitar que un contribuyente cuyos rendimientos procedentes del alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario por falta de esa estructura empresarial no pueda aplicar la Orden señalada, a falta de mayor precisión en la normativa del IRPF. Por tanto, el Alto Tribunal sienta como doctrina que, en caso de inmuebles arrendados no afectos a una actividad económica que han generado un rendimiento del capital inmobiliario, en que el cálculo de la amortización se efectuó conforme a la OM 27-3-1998EDL 1998/43102, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral que prevé la LIRPF art.23.1.b y el RIRPF art.14, sino que podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición del inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima de la LIRPF art.35.TS 20-11-25, EDJ 779602