Actualidad. 29 de abril a 5 de mayo de 2025
Adquisición de inmuebles potencialmente destinados a vivienda
A efectos de la aplicación del beneficio fiscal en caso de transmisión de inmuebles, prevalece la naturaleza jurídica del inmueble como vivienda sobre su uso catastral registrado, siempre que sea legalmente susceptible de ser destinado a vivienda. MF nº
11400 MITP nº
8483 s.Una entidad adquirió un inmueble en Madrid, formalizado mediante escritura pública, habiendo sido aplicado el tipo reducido del 2% previsto en caso de adquisición de viviendas por empresas inmobiliarias. No obstante lo anterior, la Administración Tributaria le notificó una
liquidación provisional por ITP y AJD y la Comunidad de Madrid le impuso una sanción, ya que se consideró que no podía ser aplicado en este caso el tipo reducido ya que, según el catastro, el inmueble adquirido tenía uso de oficina, aunque la escritura de compraventa lo describía como vivienda. Por el contrario, la entidad adquirente consideraba que en ninguno de los documentos se hacía referencia a que el piso fuese una oficina o local, unido al hecho de que el inmueble era susceptible de ser destinado a vivienda, no constando ninguna prohibición al respecto. Además, en la
escritura de subsanación que fue presentada se recogía la finalidad de venta del inmueble.
En relación con la aplicación del
tipo reducido en esta CA del tipo reducido del 2% en caso de adquisición de viviendas por empresas inmobiliarias, se exige el cumplimiento de los siguientes
requisitos:- La vivienda se incorpore a su activo circulante con la finalidad de venderla.
- La actividad principal de la entidad sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia.
- La venta posterior esté sujeta a la modalidad TPO.
- Se formalice en documento público en el que se haga constar que la adquisición del inmueble se efectúa con la finalidad de venderlo y la totalidad de la vivienda y sus anexos se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición (DLeg Madrid 1/2010 art.30).
Entrando a analizar si se cumple el
requisito de vivienda, en anteriores pronunciamientos (entre otros,
TSJ Madrid 13-2-19, EDJ 738980) se ha considerado que lo relevante para la aplicación del beneficio fiscal no es el uso que se dé al inmueble, sino que el inmueble sea susceptible legalmente de ser destinado a vivienda. Por ese motivo, aunque en la certificación catastral incorporada en la escritura publica figurase como uso del inmueble el de oficina, ha de prevalecer la
naturaleza jurídica del inmueble.
Por lo que se refiere al cumplimiento del requisito que exige que el inmueble sea
susceptible legalmente de ser destinado a vivienda, en este caso se considera que se cumple ya que, además de figurar como una finca de naturaleza urbana, vivienda, en la nota simple del Registro de la Propiedad aportada, fue solicitado al Catastro el cambio de uso conforme a la realidad física del inmueble.
Por lo que se refiere al cumplimiento del requisito que exige la transmisión sea formalizada en escritura pública en la que se haga constar que el inmueble se adquiere con la
finalidad de venderlo en el plazo legalmente previsto, con independencia del hecho de que se considera que constituye un requisito de alcance meramente formal y redundante respecto a los demás requisitos, en este caso ha sido emitida por el adquirente la declaración exigida sobre el destino de la vivienda a la reventa.
Por tanto, procede la aplicación del tipo reducido, teniendo en cuenta que prevalece la naturaleza jurídica del inmueble como vivienda sobre el uso catastral registrado, y que con la escritura de subsanación se cumplió el requisito formal de intención de venta. En consecuencia, se admite el recurso presentado, por lo que queda anulada la liquidación y la sanción impuesta.
TSJ Madrid 18-10-24, EDJ 756755
