Adquisición de inmueble con asunción de préstamo hipotecario

Actualidad. 22 a 28 de agosto de 2023
Adquisición de inmueble con asunción de préstamo hipotecario
La calificación jurídica de la operación por la cual se adjudica un inmueble con asunción de deuda garantizada con hipoteca le corresponde a la Administración tributaria, constituyendo un negocio jurídico oneroso con contraprestación a efectos de la determinación de su tributación.

5Mediante donación una persona recibe un inmueble cuyo valor de referencia asciende a 56.000 euros, el cual está gravado con un préstamo hipotecario que fue suscrito por la donante, que es hermana de la donataria. Esta última, se va a hacer cargo del citado préstamo, cuyo importe pendiente es de 65.000 euros, mediante una novación hipotecaria, con liberación de la anterior acreedora hipotecaria y eliminación de avales de terceras personas.A efectos de determinar la tributación, se ha de atender a la verdadera naturaleza del acto o contrato que sea causa de la adquisición, correspondiéndole dicha calificación jurídica a la Administración tributaria gestora del tributo, que es la que ha de efectuar la liquidación del impuesto o la comprobación de la autoliquidación presentada por el obligado tributario, y no a la DGT.
Por un lado, dentro del hecho imponible del ISD se encuentra la adquisición inter vivos de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito, entre los que se encuentra la asunción liberatoria de la deuda de otro sin contraprestación, salvo las excepciones previstas reglamentariamente.
Por otro lado, en el ámbito ITP y AJD, con carácter general, están sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. Dentro de dichas transmisiones, se encuentran las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas.
En este caso, pese a que las partes califican la operación como adquisición de un inmueble por donación, sin embargo, esta adquisición no se realiza a título lucrativo, sino que existe una contraprestación al existir la subrogación en el préstamo hipotecario de que era titular la transmitente, la cual queda liberada de la deuda pendiente. Por tanto, esta operación queda sujeta a ITP y AJD y no a ISD al constituir un negocio jurídico oneroso con contraprestación, consistente en la adjudicación de un bien en pago de asunción de deudas.Para el cálculo de la base imponible del impuesto, dado que el valor de referencia del inmueble adjudicado es inferior al valor de la deuda pendiente asumida por la adquirente, que constituye la contraprestación pactada (LITP art.10). En consecuencia, como se ha de tomar la mayor de las magnitudes, esto significa que se ha de tomar como valor de la contraprestación el valor pendiente del préstamo asumido.DGT CV 23-5-23 EDD 2023/595380