Calificación como refaccionario de un crédito participativo

Actualidad Contratos Mercantiles. Octubre 2025

Entiende la DGSJFP que la naturaleza participativa de un préstamo no impide su consideración como crédito refaccionario si su objeto es la financiación de obras sobre inmuebles.MCM nº 4557

23La Resolución tiene por objeto el recurso interpuesto por una sociedad mercantil contra la calificación negativa, emitida por el registrador de la Propiedad, respecto de la extensión de una anotación preventiva de un crédito refaccionario relativa a varias fincas registrales.

Los hechos relevantes del expediente parten de la presentación, de una instancia legitimada notarialmente acompañada del contrato de préstamo participativo. Asimismo, se presentaba una escritura en la que la entidad prestamista renunciaba a la preferencia de cobro que le conferían los art.61 y 64 de la Ley HipotecariaLH frente a otras cargas registrales sobre las fincas objeto de la solicitud. El préstamo tenía la finalidad de financiar un proyecto inmobiliario promovido por la prestataria, consistente en la construcción de 19 viviendas en fincas correlativas.

El registrador deniega la anotación solicitada, fundamentando su calificación en tres defectos:

• 1º. Imposibilidad de anotar un crédito refaccionario cuando las obras ya han finalizado en las fincas afectadas.
• 2º. Falta de tracto sucesivo respecto de una finca que figura ya inscrita a favor de un tercero ajeno al contrato.
• 3º. Improcedencia de considerar como refaccionario un crédito otorgado en forma de préstamo participativo, al haber las partes pactado su carácter subordinado conforme a la normativa mercantil y concursal.

La sociedad mercantil interpuso recurso gubernativo limitando la impugnación a las dos primeras cuestiones: el establecimiento del crédito como refaccionario a pesar de su naturaleza participativa y la extensión temporal de las obras.

Respecto a la primera cuestión, el recurrente defendía que el crédito debía ser considerado refaccionario atendiendo a su objeto, es decir, la financiación directa de la construcción de las viviendas, con independencia de su naturaleza participativa y de la subordinación prevista en el contrato a efectos de prelación concursal. Argumentaba que la ley hipotecaria no distingue ni excluye los préstamos participativos como base para la anotación de crédito refaccionario, y que, aunque la prelación de créditos participativos sea relevante en casos concursales, en el ámbito ordinario ni la garantía ni la anotación preventiva ven afectada su validez.

En cuanto a la segunda cuestión, el recurrente sostenía que la finalización parcial de las obras sobre algunas fincas no debe impedir la anotación preventiva sobre el resto, siempre que globalmente las obras financiadas no hayan concluido.

El análisis de la DGSJFP distingue también dos cuestiones a resolver:

• 1º. Revoca la calificación registral en lo relativo a la posibilidad de considerar como refaccionario un crédito participativo. Entiende la Dirección General que la naturaleza participativa de un préstamo no impide su consideración como crédito refaccionario si su objeto es la financiación de obras sobre inmuebles, rechazando la tesis del registrador de que la subordinación contractual prevista para el préstamo participativo ex RDL 7/1996 desnaturalice el carácter refaccionario. Si bien se reconoce que los préstamos participativos se sitúan en orden de prelación tras los acreedores ordinarios en situaciones concursales, ello solo afecta, llegado el caso, a la prelación y no a la válida constitución de una garantía real ni impide, en principio, la anotación preventiva cuando se reúnen los requisitos legales.
• La resolución clarifica que la conceptualización de un crédito como refaccionario responde al objeto y finalidad del mismo y no se ve alterada por su eventual subordinación contractual o legal. Asimismo, señala que la anotación preventiva de crédito refaccionario no requiere un consentimiento expreso y específico del deudor para la característica refaccionaria del crédito, más allá del propio contrato. Se trata de un efecto legal al que la ley reconoce la posibilidad de actuación registral si concurren los presupuestos de hecho y forma previstos normativamente.
• 2º. Respecto de la extensión temporal de las obras, confirma que la anotación preventiva del crédito refaccionario solo procede mientras duren las obras objeto de la refacción, estableciendo así una condición temporal explícita que viene requiriendo tanto la ley como la jurisprudencia desde hace décadas. La existencia de un asiento registral que haga constar la finalización de obra determina la improcedencia de la anotación preventiva respecto de las fincas afectadas. No es atendido el argumento del recurrente que sostenía que el objeto del contrato debe ser considerado globalmente, pues el Centro Directivo recalca que la protección hipotecaria desaparece para aquellas fincas con declaración de fin de obras.

Finalmente, la resolución concluye desestimando el recurso respecto al primero de los defectos (fin de obras), pero estimándolo en cuanto al segundo (naturaleza refaccionaria de los préstamos participativos), anulando en esta parte la calificación registral negativa.DGSJFP Resol 24-7-25EDD 2025/14533