Posibilidad de desistimiento en contratos de reserva de compraventa con cláusula de arras penitenciales
1 mayo 2026
Actualidad Inmobiliario. Mayo 2026
Posibilidad de desistimiento en contratos de reserva de compraventa con cláusula de arras penitenciales Se debe hacer una interpretación literal y restrictiva de las cláusulas de arras penitenciales en contratos de reserva de compraventa. La facultad de desistimiento debe ser simétrica para ambas partes, evitando generar un desequilibrio abusivo derivado de la ausencia de plazo para la promotora, cuando la cláusula es transparente y equitativa. MI nº 4550
Se duda sobre la validez y el carácter abusivo de la cláusula de arras penitenciales incluida en los contratos de reserva suscritos entre la promotora y los consumidores, así como de las consecuencias jurídicas del desistimiento unilateral ejercido por la promotora.
Una mercantil promotora suscribió contratos de reserva con consumidores para la compra de viviendas, incluyendo una cláusula de arras que permitía desistir del contrato mediante la pérdida o devolución duplicada de una cantidad entregada. Posteriormente, la promotora desistió de la operación, generando un conflicto sobre la naturaleza y validez de dicha cláusula y las consecuencias indemnizatorias.
El Tribunal considera válida y no abusiva la cláusula de arras penitenciales, reconociendo la facultad de desistimiento para ambas partes con las consecuencias pactadas. Desestima la pretensión de nulidad y de indemnización adicional por incumplimiento, confirmando la doctrina jurisprudencial sobre la interpretación restrictiva de las arras penitenciales.
La interpretación literal y sistemática de la cláusula, conforme al CC art.1454 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, establece que las arras penitenciales permiten a ambas partes desistir del contrato con la pérdida o devolución duplicada de la cantidad entregada, sin que exista desequilibrio ni abuso. No se vulnera la doctrina de los actos propios, al no existir manifestación inequívoca de renuncia al desistimiento por parte de la promotora. TS 9-4-26, EDJ 558878
