Inscripción de testimonio del decreto de adjudicación hipotecaria y de mandamiento judicial de cancelación de cargas

Actualidad Inmobiliaria. Junio de 2026

Inscripción de testimonio del decreto de adjudicación hipotecaria y de mandamiento judicial de cancelación de cargas
La firmeza del decreto de adjudicación hipotecaria equivale a la entrega jurídica de la posesión, estableciendo el límite temporal para el control judicial de cláusulas abusivas en procedimientos hipotecarios, así como para la inscripción registral, incluso en procedimientos iniciados antes de la L 1/2013 y con efectos para cesionarios del remate como terceros registrales.
MI nº 6362
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Se pronuncia la Dirección General sobre si debe inscribirse en el Registro de la Propiedad el decreto firme de adjudicación hipotecaria cuando no consta acreditada la entrega material de la posesión al adquirente antes de la entrada en vigor de la L 5/2019, ni que se hayan cumplido los supuestos excepcionales previstos en las disposiciones transitorias para la formulación de incidentes extraordinarios de oposición por cláusulas abusivas.

En un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado antes de 2013, se dictó decreto de adjudicación firme a favor de una entidad cesionaria, pero el Registro de la Propiedad denegó la inscripción alegando la falta de acreditación de entrega de posesión material al adquirente conforme a la LEC art. 675 y requisitos de notificación previstos en las disposiciones transitorias de la L 5/2019 y L 1/2013.

La DGSJFP estima que el decreto de adjudicación firme constituye la entrega jurídica de la posesión y título suficiente para la inscripción registral, por lo que no procede exigir acreditación de la entrega material a efectos de control de cláusulas abusivas en este procedimiento iniciado antes de 2013, revocando la calificación registral negativa y ordenando la inscripción.

La doctrina consolidada equipara el decreto firme de adjudicación a la entrega jurídica de la posesión (CC art. 1462). La jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo establecen la preclusión del control de abusividad tras la firmeza del decreto, mientras que la función limitativa de la calificación registral conforme a la LH art. 18 y RH art. 100, que impide al registrador revisar el fondo de resoluciones judiciales firmes.

DGSJFP Resol 5-1-26EDD 2026/609202