Acumulación de acciones por responsabilidad contractual y extracontractual contra el promotor inmobiliario

Una comunidad de propietarios demanda al promotor del edificio por responsabilidad por vicios constructivos y por responsabilidad contractual por incumplimiento.
La promotora demandada, niega la responsabilidad contractual, alegando que las deficiencias reclamadas no constituyen el concepto jurisprudencial de ruina del CC art.1591, ni son causa de incumplimiento contractual.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda. Considera de los hechos probados que:
- en unos supuestos han transcurrido el plazo de garantía de un año, previsto en la LOE art. 17.1.b) 2; y
- en otros aunque el plazo de garantía se eleve a tres años, la acción se ha ejercitado transcurridos más de 2 años desde la constatación del daño material por lo que ha prescrito.
Interpuesto recurso de apelación, la audiencia provincial desestima el recurso en base a que, aunque es claro que la garantía legal no desplaza la responsabilidad contractual, tal responsabilidad se refiere al contrato que vincularía a comunidad y promotora y que, a tales efectos, no lo es el de arrendamiento de obra, único que ha sido enjuiciado. La responsabilidad contractual lo es en relación con el contrato por el que la promotora vende el inmueble a los adquirentes, con lo que la fundamentación del recurso en el concepto de ruina, no puede prosperar (LOE art.17; CC art.1124 y 1101).
La comunidad recurre en casación. El Tribunal Supremo tiene establecido que, aunque el promotor-vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto está exento de toda responsabilidad, ya que su responsabilidad se puede apreciar como autónoma, teniendo en cuenta que al ser el vendedor está ligado a los adquirentes por los correspondientes contratos y, como tal, asume el deber de entregar las cosas con utilidad, es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso (CC art.1591).
Entiende el Tribunal que la causa de pedir, tanto en la reclamación de la responsabilidad extracontractual de la LOE, como en la de la responsabilidad contractual, es la misma, es decir, la existencia de los defectos de construcción que hacen imperfecto el cumplimiento del promotor como vendedor de las viviendas, que tiene obligación de entregarlas en perfecto estado de uso. Es de aplicación la doctrina de la unidad de culpa civil que permite en determinadas ocasiones admitir la responsabilidad contractual o la extracontractual, siempre que los mismos hechos sustenten cualquiera de ambas acciones.
El recurso es estimado, concluyendo la Sala que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el CC art.1591, es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandado media contrato. La garantía decenal no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso. Por tanto, el promotor si es vendedor queda obligado, como tal, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo.