Transmisión de la nuda propiedad a cambio de una pensión

Actualidad. 17 a 23 de mayo de 2022

Transmisión de la nuda propiedad a cambio de una pensiónLa condición de los permutantes es determinante a efectos de la determinación de la tributación de cada una de las convenciones.

Una entidad se dedica a adquirir la nuda propiedad de inmuebles a cambio de la constitución de rentas vitalicias o pensiones en favor de propietarios, los cuales son personas físicas, y no empresarios ni profesionales. Existen, por tanto, dos permutantes.

A efectos de determinar su sujeción a tributación por ITP y AJD, por un lado, quedan sujetas las transmisiones onerosas intervivos de toda clase de bienes y derechos del patrimonio de las personas y, por otro lado, la constitución, entre otras, de pensiones. Por el contrario, no quedan sujetas las operaciones realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica (LITP art.7).

Teniendo en cuenta lo anterior, en cada una de las operaciones realizadas por dicha entidad se producen dos convenciones: por una parte, una transmisión onerosa de un bien o derecho (con la transmisión de la nuda propiedad sobre un bien inmueble) y, por la otra, la constitución de una renta vitalicia o pensión.

A efectos de determinar la base imponible, hay que distinguir cada convención:

• En el caso de la adquisición de la nuda propiedad de los inmuebles, se computa por la diferencia entre el valor del usufructo (determinando conforme a lo previsto en el LITP art.10.5) y el valor total de los bienes (con carácter general, viene determinado por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, que se corresponde con su valor de mercado, excepto en el caso de inmueble, que se fija en el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto) (LITP art.10.5.a).
• En el caso de pensiones, se han de determinar capitalizándolas al interés básico del Banco de España y tomando del capital resultante aquella parte que, según las reglas establecidas para valorar los usufructos, corresponda a la edad del pensionista, si la pensión es vitalicia, o a la duración de la pensión si es temporal. Cuando el importe de la pensión no se cuantifique en unidades monetarias, la base imponible se obtendrá capitalizando el importe anual del salario mínimo interprofesional (LITP art.10.5.f).

No obstante lo anterior, como la entidad aseguradora se compromete al pago de una renta vitalicia a cambio de la nuda propiedad recibida, merece la calificación de contrato vitalicio, encuadrable dentro de las operaciones de seguro, reaseguro y capitalización que constituyen prestaciones de servicios sujetas al IVA aunque exentas (LIVA art.11 y 20.Uno.16º).

Pese a lo anterior y, ante la posibilidad de que pueda quedar sujeta a la cuota variable del documento notarial de la modalidad AJD del ITP y AJD, por su compatibilidad con el IVA, se exige que se trate de primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y no sujetos al ISD ni a las modalidades TPO y OS (LITP art.31.2).

Conforme a lo anterior y, dado que la constitución de la renta vitalicia no tiene la condición de inscribible en ninguno de los registros públicos, no queda sujeta a la cuota variable.

Por último, si existiese falta de equivalencia entre la cesión de la nuda propiedad y la constitución de la renta vitalicia, cuando la cesión sea superior en más del 20% y en 12.020,24 euros a la de la pensión, la liquidación a cargo del cesionario de los bienes se girará por el valor en que ambas bases coincidan y por la diferencia se le practicará otra por el concepto de donación (LITP art.14.6).

Dado que la operación está sujeta, aunque exenta del IVA, es la base imponible en dicho impuesto la que se debe comparar con la base imponible de la transmisión de la nuda propiedad. No obstante, como el cesionario es una persona jurídica, no hay sujeción al ISD (LISD art.3.2), aunque sí puede quedar sujeto como incremento del patrimonio por IS.

En conclusión

• Transmisión de la nuda propiedad de la vivienda a la entidad: está sujeta a TPO y queda obligado como sujeto pasivo el adquirente de la vivienda, es decir, la entidad.
• Constitución de la renta vitalicia (pensión) a favor de las personas físicas transmitentes: queda no sujeta a TPO y sí a IVA, aunque exenta. Tampoco está sujeta a AJD al no ser inscribible en ningún registro público. DGT CV 7-2-22EDD 2022/523512

NOTALa presente Consulta sustituye la DGT CV 17-11-21EDD 2021/806264.