Operación de venta con arrendamiento posterior y regularización de bienes de inversión

Actualidad. 7 a 13 de enero de 2025

Operación de venta con arrendamiento posterior y regularización de bienes de inversión

No existe entrega de bienes en una operación de lease-back. Estas operaciones tienen carácter financiero cuando el arrendatario mantiene la posesión de los bienes y su única finalidad es la de otorgar financiación al arrendatario. El procedimiento de regularización de las cuotas soportadas por bienes de inversión no puede aplicarse cuando el derecho a la deducción inicial no existía.

El caso sometido a la consideración del TEAC trata sobre una operación de venta con arrendamiento posterior (lease-back), en la que la empresa transmite diversos activos inmobiliarios (viviendas y locales), a una entidad financiera, para a continuación arrendar el mismo activo. De forma anticipada, la entidad ejerce la opción de compra, y arrienda los inmuebles, para posteriormente transmitirlos a una persona física, sujetando la operación a la modalidad TPO del ITP y AJD.

Analizada la operativa por parte de la Administración Tributaria, esta regulariza las cuotas soportadas en la adquisición de los inmuebles. A su juicio, la venta de los inmuebles es una operación sujeta y exenta, y al estar estos dentro del periodo de regularización, deben eliminarse las cuotas soportadas (LIVA art.110).

El TEAC aborda la controversia estableciendo como premisa fundamental que, la finalidad de la operación de lease-back en este caso, es la concesión de un préstamo (TJUE 27-3-19, asunto Mydibel SA C-201/18):

• La transmisión de los inmuebles se realiza condicionada a su posterior arrendamiento financiero. Lo que se busca es liquidez por parte de la entidad, sin que exista intención de perder la posesión de los inmuebles;
• La entidad arrendadora asume todos los gastos de conservación de los inmuebles;
• Los inmuebles son entregados como garantía a la entidad financiera, conclusión reforzada al existir una cláusula vinculante de la transferencia de la propiedad en el contrato (opción de compra).

La consideración como una operación financiera, supone que a efectos del IVA no exista una entrega de bienes, por lo que no cabe gravar como ese hecho imponible ni la transmisión inicial de los mismos a la entidad financiera, ni la posterior que se produzca por parte de esta al arrendatario como consecuencia del ejercicio por parte de éste del derecho de opción de compra ínsito en el contrato de arrendamiento financiero.

Sentado lo anterior, recuerda el Tribunal, que es criterio asentado también, que no es posible la regularización de las cuotas soportadas indebidamente mediante el uso del procedimiento establecido para los bienes de inversión. Esta regularización debe realizarse en el momento de la adquisición de los bienes y servicios, en el cual procede valorar su destino previsible y el derecho a la deducción.

En base a todo lo anterior, el TEAC, declara la no conformidad a derecho de la resolución del TEAR Madrid y de la liquidación practicada. TEAC 26-11-24 EDD 2024/23253