Inversión de una SOCIMI en inmuebles destinados a la cesión de espacios flexibles (coworking)

Actualidad. 10 a 16 de octubre de 2023

Inversión de una SOCIMI en inmuebles destinados a la cesión de espacios flexibles (coworking)

Las rentas derivadas de la prestación de servicios adicionales en los contratos de cesión de espacios de coworking, que no se circunscriben al mero arrendamiento de un inmueble, no pueden considerarse incluidas entre las rentas aptas previstas en la L 11/2009 art.31.2, teniendo la consideración de rentas derivadas de actividades accesorias. Por otro lado, los inmuebles urbanos arrendados en virtud de los citados contratos, se consideran activos aptos a efectos de la L 11/2009 art.31.1, en la parte proporcional del valor del activo que se corresponda única y exclusivamente con la actividad arrendaticia generadora de rentas aptas de acuerdo con lo expuesto anteriormente.

3En lo últimos años se ha desarrollado internacionalmente y en España una creciente demanda de espacios de trabajo u oficinas flexibles (Flexible Office Space por sus siglas en inglés o también denominado coworking), caracterizadas fundamentalmente por el uso de los espacios de trabajo por parte del cliente sin ataduras a largo plazo (uso por meses normalmente). La entidad M, que se ha acogido al régimen de SOCIMI, se está planteando destinar determinados edificios de su propiedad a espacios destinados al modelo de cesión de espacios de coworking, solicitando la confirmación de su consideración como activos y rentas aptas a los efectos de la L 11/2009.

Según la norma que regula las SOCIMI:

• a) Las SOCIMI deben tener invertido, al menos, el 80% por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere la L 11/2009 art.2.1 (L 11/2009 art.31.1).
• b) Asimismo, al menos el 80% de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento exigido legalmente, deben provenir (L 11/2009 art.31.2):

• - del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el CCom art.42, con independencia de la residencia; y/o
• - de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.

En el supuesto de la entidad M, se especifica que el contrato de cesión de espacios de coworking incluye la prestación de otros servicios de oficina accesorios, necesarios para su disfrute (principalmente, electricidad, agua, acceso a internet, mensajería, seguridad, correo, escáner e impresora).Por tanto, en virtud de esos contratos que la entidad M suscribirá con sus clientes, no solo les ofrecerá el alquiler de espacios o despachos, sino que además prestará servicios adicionales. Se trata de un contrato mixto de arrendamiento de inmueble y de servicios que tiene por finalidad dotar al arrendatario de la infraestructura necesaria (material y personal) para que este pueda desarrollar su actividad yendo más allá del simple arrendamiento.Las rentas derivadas de la prestación de este conjunto de servicios adicionales, en el contexto de arrendamientos bajo la forma de cesión de espacios de coworking, que no se circunscriben al mero arrendamiento de un inmueble, no pueden considerarse subsumidas entre las rentas previstas en la L 11/2009 art.3.2, teniendo por tanto la consideración de rentas derivadas de actividades accesorias (L 11/2009 art.2.6).

Por otro lado, a efectos de determinar el cumplimiento de lo dispuesto en relación a la composición del activo de la entidad (L 11/2009 art.3.1), los inmuebles de naturaleza urbana arrendados en virtud de contratos de cesión de espacios de coworking, se considerarán activos aptos, en la parte proporcional del valor del activo que se corresponda única y exclusivamente con la actividad arrendaticia generadora de rentas aptas de acuerdo con lo expuesto anteriormente. La idoneidad del criterio de proporcionalidad que aplique el contribuyente es una cuestión de hecho que deberá ser valorada por los órganos competentes en materia de comprobación e investigación de la Administración tributaria.DGT CV 29-6-23V1885-23