Extinción de condominio sobre nuda propiedad y usufructo

Actualidad. 5 a 11 de marzo de 2024

Una madre y sus seis hijos son propietarios de un inmueble en distintas proporciones: una mitad del inmueble le pertenece a la madre en pleno dominio; en cuanto a la otra mitad del inmueble, la nuda propiedad le pertenece por partes iguales a los seis hermanos y el usufructo le pertenece un tercio a la madre y los dos tercios restantes, por partes iguales, a los seis hermanos. Una de las hermanas se quiere quedar con el inmueble en su totalidad, compensando en metálico tanto a su madre como a sus hermanos por la parte que se le corresponde a cada uno. La DGT considera que sobre el inmueble existen dos tipos de derechos: la nuda propiedad (sobre la que cada hermano tiene el 8,333 % y la madre el 50%) y el usufructo (sobre el que la madre tiene el 66,666% y cada hermano el 5,555%). Dado que la comunidad de bienes exige como requisito imprescindible que la propiedad pertenezca pro indiviso a varias personas, se entiende que concurre esa exigencia en este caso dado que el derecho de propiedad y el de usufructo pertenecen a los mismos comuneros, pero en distinto porcentaje. Por tanto, existen dos condominio o comunidades diferenciadas: una sobre el usufructo y la otra sobre la nuda propiedad. Teniendo en cuenta lo anterior y, dado que tienen la intención de adjudicar el pleno dominio a una de las copropietarias, habrá que tributar por las siguientes operaciones:

• Extinción condominio sobre la nuda propiedad: como se va a quedar con el 100% de la nuda propiedad, compensando al resto de los copropietarios con dinero y, dado que los inmuebles vienen siendo considerados bienes indivisibles, queda sujeta a la modalidad AJD, quedando obligada la hermana que va a ser la titular del 100% de la propiedad del inmueble. En estos casos, ante la inexistencia de norma específica de valoración, el Tribunal Supremo ha establecido que debe tomarse el valor de la parte que se adquiere ex novo y sobre la que estrictamente recae la escritura pública (entre otras, TS 9-10-18, EDJ 541552; 16-10-09, EDJ 711089).
• Consolidación de dominio: como se va a producir la adjudicación del pleno dominio a una de las copropietarias, en relación con el usufructo se va a producir la consolidación del dominio. Dado la cancelación del usufructo se va a producir antes del plazo establecido, al ser un usufructo vitalicio, se debe tributar por la mayor de las liquidaciones entre las que se encuentre pendiente por la desmembración del dominio y la correspondiente al negocio jurídico por el que se extingue el usufructo (RISD art.51.4).DGT CV 21-11-23 EDD 2023/771431