Exención por reinversión en vivienda habitual para no residentes

Actualidad. 10 a 16 de marzo de 2026

Exención por reinversión en vivienda habitual para no residentes

La exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años no se aplica a no residentes en España. En el caso de no residentes, con independencia de la edad del transmitente, la exención solo se aplica cuando el importe obtenido por la transmisión se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. MF nº 7744

Una persona mayor de 65 años se plantea vender la vivienda habitual en España en la que ha estado residiendo ininterrumpidamente durante más de 7 años -sin intención de reinvertir la posible ganancia patrimonial obtenida por la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual- y trasladar su residencia fiscal a Francia. Cuando se produzca la transmisión de la vivienda habitual esta persona tendrá ya la condición de residente fiscal en Francia. Ante la duda de si puede serle de aplicación la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años (LIRPF art.33.4.b), eleva consulta a la DGT, quien considera que:

• 1. Teniendo en cuenta que, en el ejercicio de la transmisión, esta persona es residente fiscal en Francia, lo que debe acreditar mediante el correspondiente certificado de residencia fiscal, ya no resulta de aplicación la LIRPF sino el CDI España-Francia EDL 1995/15876.
• 2. El CDI España-Francia establece que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión del inmueble situado en territorio español puede ser sometida a imposición tanto en España, Estado de la fuente, como en Francia, Estado de residencia (CDI España-Francia art.6.2 y 13.1.a EDL 1995/15876).
• 3. Conforme a la normativa interna, se considera renta obtenida, en territorio español, la ganancia patrimonial cuando esta proceda, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a éstos (LIRNR art. 13.1.i). 3º).

No obstante, pueden excluirse de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por un contribuyente residente en un Estado miembro de la UE o residente en un Estado miembro del EEE con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria (L 36/2006 disp.adic.1ª.4), por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida (LIRNR disp.adic.7ª). Por tanto, en este caso, teniendo en cuenta que esta persona no tiene intención de reinvertir la posible ganancia obtenida en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia queda sujeta a tributación en España. DGT CV 18-12-25 V2530-25