Cancelación anticipada de arrendamiento financiero

Actualidad. 10 a 16 de enero de 2023

5Una entidad formalizó con una entidad financiera un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario por un plazo de 20 años. Además de la cesión del edificio por el periodo pactado, se recogía la posibilidad del ejercicio anticipado.

• Se presentó autoliquidación del impuesto, tomándose la totalidad de las cuotas de arrendamiento financiero.
• Casi 9 años después fue cancelado anticipadamente el contrato, mediante el ejercicio de la opción de compra, liquidándose el impuesto por AJD -mediante 50 autoliquidaciones al existir ese número de unidades registrales que formaban la finca-, tomándose el importe de la amortización pendiente, el valor residual o precio establecido para la opción de compra y los intereses.
• No obstante lo anterior se solicitó rectificación de las autoliquidaciones presentadas, al considerar que se debería haber tomado solo el valor residual.
• La Administración denegó tal solicitud, habiendo sido interpuesta reclamación económica-administrativa, sin haber sido dictada resolución expresa.

En la posterior recurso contencioso-administrativo presentado contra la desestimación presunta, se argumenta que el negocio que se documenta en la escritura es la opción de compra sobre el inmueble, que el ejercicio de la opción de compra es algo inherente al propio contrato de arrendamiento financiero y que si se incluyesen las cuotas de amortización en el cálculo de la base imponible se estaría produciendo una doble tributación. Se plantea en casación si en los casos de escritura pública que formaliza el ejercicio del derecho de opción de compra, previsto en el contrato, con cancelación anticipada del contrato de arrendamiento financiero se han de tomar en consideración a efectos de la cuantificación de la base imponible las cuotas pendientes de amortizar o únicamente el valor residual del bien transmitido. El TS, partiendo del hecho de que este impuesto lo que grava es el negocio jurídico en cuanto es documentado en una escritura pública, y consistiendo en este caso la verdadera naturaleza jurídica del hecho el ejercicio anticipado de la opción de compra, se ha de tener en consideración la manifestación de la capacidad económica vinculada a este acto.

A estos efectos, la LITP establece que quedan sujetas a la modalidad AJD las escrituras, actas y testimonios notariales, cuando tenga por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y no estén sujetos a la modalidad TPO ni OS, así como tampoco a ISD LITP art.28 y 31. Además, en cuanto a la base imponible, con carácter general, viene determinada por el valor consignado, salvo comprobación administrativa LITP art.30.

Conforme a lo anterior, y teniendo en cuenta que en este caso se llevó a cabo el ejercicio anticipado de la opción de compra, que supuso la terminación del leasing, y la consiguiente adquisición del inmueble por el importe consignado en el contrato (valor residual incluido), el TS concluye que la base imponible del AJD devengado coincide con el valor del negocio consignado en la escritura (importe económico valuable), es decir, por el precio pactado para ese momento del ejercicio anticipado de la opción de compra, el cual se corresponde no solo con el valor residual sino además con el importe de las cuotas pendientes de amortizar. En conclusión, en la cuantificación de la base imponible en AJD, se ha de tomar el valor declarado, coincidente con el precio previsto en el contrato para el ejercicio de la opción de compra, es decir, el valor residual del bien transmitido junto con las cuotas pendientes de amortizar.