Ingresos por venta de materiales procedentes de la demolición vinculada a una inversión inmobiliaria

Actualidad Contable. Agosto 2026

Ingresos por la venta de materiales procedentes de la demolición vinculada a una inversión inmobiliaria

Tratamiento contable de los ingresos por la venta de materiales procedentes de la demolición vinculada a una inversión inmobiliaria.
MC nº 1673 MPGC nº 1110 MCFC nº 2362

3 La consulta plantea la casuística de una sociedad (consultante) que tiene como objeto social el arrendamiento de inmuebles. La consultante ha adquirido un local con el objeto de arrendarlo, pero previamente ha efectuado unos trabajos necesarios para su adecuación, con la finalidad de dejar el inmueble en condiciones adecuadas para su arrendamiento.

Las acciones realizadas en el local adquirido han sido principalmente el desmantelamiento y la retirada de elementos existentes (tabiques, puertas y otras instalaciones del anterior ocupante), de lo que se han obtenido determinados materiales, principalmente hierro, que se han vendido a terceros, obteniendo determinados ingresos.

El coste de las actuaciones realizadas, en la medida en que son necesarias para poner el activo en condiciones de generar rendimientos económicos, se consideran directamente atribuibles al inmovilizado, inicialmente como mayor valor de adquisición.

En referencia al registro contable de los ingresos generados por la venta de los materiales extraídos en la rehabilitación, la sociedad consultante propone dos alternativas:
- Ser reconocidos como ingresos del ejercicio en el que se produce la venta de los materiales.
- Ser considerados una recuperación de costes directamente vinculados a la adecuación del inmueble y, por tanto, registrarlos como un menor valor inicial del activo.

Contabilización

En primer lugar, es necesario analizar la clasificación contable del inmueble, de cara a conocer qué norma contable será de aplicación. Su clasificación dependerá de su afectación al proceso productivo. De forma que la normativa contable (PGC NRV 2ª «Inmovilizado Material») indica que la calificación de inmovilizado (activo no corriente) será para aquellos bienes destinados a ser utilizados de forma duradera en el desarrollo de las actividades de la empresa (excepto los que deban ser clasificados como inversiones inmobiliarias). No obstante, si el activo está destinado a ser vendido en el curso normal de la explotación, será catalogado en el grupo de «existencias» como activo corriente.

Por otra parte, cabe mencionar lo establecido en la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, que indica que las inversiones inmobiliarias son aquellos activos no corrientes, en concreto inmuebles, que se poseen para obtener rentas, plusvalías o ambas (ICAC Resol 1-3-13 norma 5ªEDL 2013/16860).

La propia ICAC Resol 1-3-13, en su introducción, determina que se aplicarán los mismos criterios señalados para el inmovilizado material a las inversiones inmobiliarias, salvo en algunas especialidades recogidas en la norma. Indica, además, que los inmuebles que estén en proceso de construcción o mejora para su uso futuro como inversiones inmobiliarias, se calificarán como tales (ICAC Resol 1-3-13 norma 5ª.1 y 2EDL 2013/16860).

Por lo tanto, si desde el inicio existe la decisión firme de explotar el edificio en alquiler, el activo se reconocerá como inversión inmobiliaria en construcción, aplicando los criterios de valoración previstos en la PGC NRV 4ª «Inversiones inmobiliarias», que sería el caso de la presente consulta.

Por otra parte, cabe señalar que esta cuestión ya fue tratada en ICAC consulta núm 4, BOICAC núm 105EDD 2016/96456, donde se manifestó el criterio sobre el tratamiento contable de los ingresos generados durante el periodo de prueba de un activo antes de su entrada en funcionamiento.

En concreto, se trataba de la construcción del parque eólico que, una vez finalizado, debía realizarse un periodo de pruebas para comprobar el funcionamiento de la instalación, sabiendo que las pruebas eran imprescindibles para que el activo estuviera en condiciones de funcionamiento y poder percibir las posibles deficiencias. Igualmente, las ventas de energía durante el periodo de pruebas eran necesarias para poner el activo en condiciones de funcionamiento. La normativa contable que afecta directamente a la cuestión planteada era la siguiente:

La ICAC Resol 1-3-13 establece que formarán parte del precio de adquisición o del coste de producción del inmovilizado los gastos en los que se incurra con ocasión de las pruebas que se realicen para conseguir que el activo se encuentre en condiciones de funcionamiento y pueda participar de forma plena en el proceso productivo (ICAC Resol 1-3-13 norma 1ª.1.6EDL 2013/16860).

Además, dicha normativa añade que los gastos y los ingresos relacionados con las actividades accesorias que pudieran realizarse con el inmovilizado antes o durante el periodo de fabricación o construcción se reconocerán en la Cuenta de pérdidas y ganancias de acuerdo con su naturaleza, siempre que no sean imprescindibles para poner el activo en condiciones de funcionamiento (ICAC Resol 1-3-13 norma 1ª.1.8EDL 2013/16860).

La ICAC Resol 14-4-15, por la que se establecen criterios para la determinación del coste de producción, dispone que los gastos en los que se incurra con ocasión de las pruebas o ensayos necesarios que se realicen para conseguir que el activo se encuentre en condiciones de funcionamiento y pueda participar de forma plena en el proceso productivo minorarán en los ingresos generados por el activo durante este periodo. Cuando los ingresos superen los gastos, el exceso minorará el coste de producción del activo (ICAC Resol 14-4-15 norma 2ª.3.aEDL 2013/16860).

Conclusiones

En consecuencia, y por analogía a la consulta reseñada, si durante el proceso de desmantelamiento y retirada de materiales del local para dejarlo en condiciones de funcionamiento se generan ingresos por la venta de los materiales obtenidos, debe tenerse en cuenta que:
a) Deberían minorar el coste de adquisición o producción del inmovilizado, siempre que dichas actividades sean imprescindibles para poner el activo en condiciones de funcionamiento. Si los ingresos superan los gastos asociados, el exceso también minorará el coste del inmovilizado.
b) Se registrarán los ingresos en la Cuenta de pérdidas y ganancias, según su naturaleza, si la actividad realizada no fuera imprescindible.

Aplicación práctica

La empresa ALQUILA S.A. desarrolla como actividad principal el alquiler de locales de su propiedad. Con fecha de 1 de marzo del año 2025 ha adquirido en propiedad un local, por un valor de 200.000 euros (más 10% IVA), siendo el 20% el valor asignado al suelo, realizando el pago al contado.

Para llevar a cabo su rehabilitación, de cara a ponerlo en alquiler en condiciones óptimas, se realizan unas obras, cuyo coste asciende a 30.000 euros (más 21% IVA). Fruto de la rehabilitación efectuada, se extrae hierro, dado que debe ser sustituido por otro material para evitar su corrosión a consecuencia del agua, pero dicho hierro es vendido a una empresa que lo utiliza como materia prima, por un importe de 20.000 euros (más 10% IVA). Tanto los costes de rehabilitar como los ingresos por la venta se han pagado y cobrado al contado.

El 1 de julio de 2025 el local está en disposición de ser alquilado, dado que la rehabilitación ha finalizado. Se estima la vida útil del alzado en 50 años, sin valor residual.

Se pide: contabilizar las operaciones descritas anteriormente para la sociedad ALQUILA en el ejercicio 2025.

Solución

- Por la adquisición del local: 1-3-2025
Se crearía una cuenta específica dentro del subgrupo 23. Inmovilizaciones materiales en curso para indicar, en este caso, que el elemento es una inversión inmobiliaria.

- Por el pago de los gastos de rehabilitación: 1-7-2025

- Por el cobro por la venta del hierro extraído del local: 1-7-2025

Tal y como establece la consulta, los ingresos obtenidos en la venta se consideran como menor coste de la rehabilitación, dado que se entiende que es necesario eliminar el material de hierro del local y sustituirlo para que el activo esté en condiciones de funcionamiento. En caso de no haber sido necesario, lo tendríamos que haber registrado como ingreso contable en alguna cuenta del subgrupo 75. Otros ingresos de gestión.

- A la finalización de las obras de rehabilitación: 1-7-2025

Siendo en consecuencia el valor inicial de la construcción 170.000 euros (160.000 euros del precio facturado por el vendedor, más 30.000 euros de los costes de rehabilitación, menos 20.000 euros de los ingresos por la venta de los materiales).

- Por la amortización del alzado del local: 31-12-2025
ICAC consulta núm 3, BOICAC núm 145EDD 2026/562766

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).