Préstamo hipotecario: Cláusula de gastos

Normativa aplicable a las cláusulas de gastos

1. Legislación en materia de condiciones generales de la contratación

Las entidades financieras incorporan la cláusula de gastos como condiciones generales en contratos de adhesión, por lo que la primera norma que resulta aplicable es la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación (LCGC), que se promulgó para trasponer la Directiva 93/13/-
CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Los art.1 y 2 LCGC regulan su ámbito de aplicación, definiendo el concepto de condiciones generales y los sujetos que son parte de la relación contractual en la que van incorporadas.

En cuanto al ámbito objetivo de aplicación de la Ley, al art.1 LCGC dispone que «son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una
de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser
incorporadas a una pluralidad de contratos. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una o varias cláusulas aisladas se hayan negociado individualmente
no excluirá la aplicación de esta Ley al resto del contrato si la apreciación global lleva a la conclusión de que se trata de un contrato de adhesión».

Respecto a su ámbito subjetivo, el art.2 LCGC señala que «1. La presente Ley será de aplicación a los contratos que contengan condiciones generales celebrados entre un
profesional –predisponente– y cualquier persona física o jurídica –adherente– (…) 3. El adherente podrá ser también un profesional, sin necesidad de que actúe en el marco de
su actividad».

La LCGC se aplica, por tanto, a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los que se incorporan cláusulas predispuestas, como sucede con la cláusula de gastos, ya que el predisponente es siempre un profesional
(entidad de crédito), mientras que el adherente cliente puede ser o no un empresario.

Los art.5 y 7 LCGC establecen un control en la incorporaciónde las condiciones generales a los contratos.

El art.5 LCGC recoge como requisito necesario para que una condición general entre a formar parte del contrato, que el adherente acepte su incorporación a dicho contrato
y éste se firme por todas las partes.

Este precepto señala además que todo contrato debe hacer referencia a las condiciones generales incorporadas, y añade que no podrá entenderse aceptada la incorporación
de esas condiciones si el predisponente no ha informado expresamente al adherente acerca de su existencia y le ha facilitado un ejemplar de las mismas. Además, la redacción de las cláusulas generales «deberá
ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez».

Por su parte, el art.7 LCGC señala que «no quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:

a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea
necesario, en los términos resultantes del artículo 5.

b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica
que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.

Por último, el art.8 LCGC sanciona con la nulidad a las condiciones generales que contradigan, en perjuicio del adherente, lo dispuesto en esa Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, y
agrega que «en particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor».

De acuerdo con el art.10 LCGC, la declaración de nulidad no determina la ineficacia total del contrato si éste puede subsistir sin las cláusulas declaradas nulas, «extremo sobre el que deberá pronunciarse
la sentencia».

2. Legislación en materia de consumo

Cuando el adherente tiene la condición de consumidor, también se aplica la regulación en materia de consumo, contenida en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (LGDCU). El prestatario consumidor tiene la protección adicional derivada de esta
Ley. El concepto de consumidor se recoge en el art.3 LGDCU, que señala que «son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial,
oficio o profesión. Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o
empresarial».

El art.80 LGDCU establece que las cláusulas no negociadas individualmente que se utilicen en contratos de adhesión suscritos con consumidores y usuarios «deberán cumplir los siguientes requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los
que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún caso se entenderá cumplido este
requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese inferior al milímetro y medio o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura.

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas».

Por su parte, el art.82.1 LGDCU especifica que son cláusulas abusivas «todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de
las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».

Esta definición se asemeja a la recogida por el art.3 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, conforme al cual «las
cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los
derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato».

El art.82.2 LGDCU aclara que «el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas
al resto del contrato».

Y el apartado 3 de dicho precepto precisa que «el carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias
concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa».

El art.82.4 LGDCU termina señalando que «en todo caso son abusivas las cláusulas que:

a) Vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
b) limiten los derechos del consumidor y usuario,
c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
o f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable».

En concreto, el art.88.1 LGDCU dispone que se considerarán abusivas las cláusulas que supongan «la imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido».

Finalmente, el art.89 LGDCU, relativo a las cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato, establece que: «En todo caso, tienen la consideración de cláusulas abusivas: (…) 3. La
imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas: a) La estipulación de que el consumidor ha
de cargar con los gastos de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y
cancelación) […] c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario».

Conforme a lo expuesto, las cláusulas impuestas a los consumidores deben superar un doble control de transparencia. El de la transparencia documental de la cláusula, recogido en la LCGC como requisito
para su incorporación, y un control adicional, contemplado en la LGDCU, de que el consumidor conoce y comprende las consecuencias jurídicas de la estipulación. Además, no deben resultar contrarias
a la buena fe e imponer un desequilibrio en los derechos y obligaciones del contrato en perjuicio del consumidor.

1. Las cláusulas de gastos de contratos de préstamo con garantía hipotecaria.

2. El Tribunal Supremo confirma que el pago de AJD en los préstamos hipotecarios corresponde al consumidor-prestatario.

3. Cláusulas de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria cláusulas de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria.